关于土地增值税计算的几点疑问

四十五楼

在土地增值税计算中碰到以下疑问，请各位专家予以指导：
一、在土地增值税扣除项目中，如果利息费用是计入开发成本的，是否可以包含在房地产开发成本项目中做为房地产开发费用(销售费用、管理费用和财务费用)和房地产开发企业加扣20％的扣除基数；
二、如果列入开发成本的利息可以做为开发费用的扣除基数，若利息可以按房地产项目分摊支出单独扣除，开发费用按5%计算扣除的话，利息还可以做为开发费用的扣除基数吗？
三、房地产开发费用包含销售费用、管理费用和财务费用，如果是按土地和开发成本的“10%以内”计算扣除，是指的直接按10%扣除吗？如果实际帐面开发费用小于按10%计算的金额，那应该以中哪个金额做为扣除项呢？

谢谢！

银河飞雪

第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。



（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

银河飞雪

一、利息费用不能作为加计20％扣除的基数

二、利息费用不可以做为开发费用的扣除基数

三、如果是按土地和开发成本的“10%以内”计算扣除，说明如果是10％以内则据实扣除

如果说不管有无发生开发费用都可以按照10％扣除的话，规定中不会出现“以内”两个字

四十五楼

还是不明白，没有说明上面的问题

四十五楼

明白了，谢谢

ahui98

我们青岛市的土地增值税清算管理办法中没有“以内”二字，全是按照5%或10%计算扣除，与实际发生数无关。

据此我们再来看《土地增值税暂行条例实施细则》的规定（特别是最后一句红字部分）：“第七条（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。”

所以我认为土地增值税清算中开发费用是按比例计算扣除的（与实际发生数无关），这个比例由各地政府确定，但最高不能超过5%或10%。

[ 本帖最后由 ahui98 于 2008-11-7 14:37 编辑 ]

ahui98

原帖由 银河飞雪 于 2008-11-7 12:07 发表
一、利息费用不能作为加计20％扣除的基数

二、利息费用不可以做为开发费用的扣除基数

三、如果是按土地和开发成本的“10%以内”计算扣除，说明如果是10％以内则据实扣除

如果说不管有无发生开发费用都可以按 ...

老大能不能提供“一、利息费用不能作为加计20％扣除的基数；二、利息费用不可以做为开发费用的扣除基数”这个规定的文号啊，我记得以前在哪看过，可现在怎么也找不到了，谢谢啦！

ahui98

老大能不能提供“一、利息费用不能作为加计20％扣除的基数；二、利息费用不可以做为开发费用的扣除基数”这个规定的文号啊，我记得以前在哪看过，可现在怎么也找不到了，谢谢啦！

我是审计

还是不明白，没有说明上面的问题
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红粉花飞

列入开发成本的利息费用是可以作为加计20％扣除的基数的。。。。。。。。。。