代建业务涉税风险管理与应对

银河飞雪

代建业务涉税风险管理与应对

我近期带队参与了一个房地产委托管理项目，受托方是国内著名的代建公司。结合着之前参与过的几个代建业务，我想探讨下项目代建业务中涉税风险和困惑。

我们知道，代建分为商业代建、资本代建和政府代建等模式。今天我们仅分析商业代建。

商业代建模式下，开发建设单位（业主单位）即委托方提供土地和开发资金。代建方即受托方依靠完善的品牌管理、严格的质量控制体系，提供专业管理、品牌输出服务，鉴于代建方的管理和品牌优势，不但能够吸引客户购房、促进销售，往往还能创造品牌溢价的效果，从而实现了1+1＞2的效果。

双方通过《项目开发代建管理合作协议》约定，委托方拥有投资决策权、监督权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，承担投资风险。代建方负责全过程管理，包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理营销管理、竣工交付管理。

需要注意的是，代建方接受业主单位委托代建房屋时，应同时满足下列条件：

　　（1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（3）与委托方事前签订委托代建合同；（4）不以受托方的名义办理工程结算。

营改增前，部分地方税务机关还曾关注，“代建方是否存在垫资行为”，如果存在垫资则不予认定为代建业务，个人认为这点是不对的，但是开发建设单位也要提前规避雷区。

营改增后，代建方按照合同约定收取管理费用，开具发票时，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。实践中，代建方开具的发票名称有“*鉴证咨询服务*委托管理费”、“现代服务*其他现代服务*代建管理费”等，不一而足。不过，业主方采用一般计税时，收到增值税专用发票，抵扣增值税销项税额，不存在什么大问题。

最大的问题是，目前代建费用支出，能否计入开发间接费，在土地增值税中加计扣除，各地税务机关认识不一。

只有部分经济发达的地方允许扣除，以广州为例，《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2014]175号）明文规定，房地产开发企业委托第三方公司进行房地产项目开发管理，支付的有关项目管理费用，能证明直接属于该开发项目、贯穿于工程开发建设的全过程，且在财务核算时与行政管理部门、财务部门及销售部门发生的管理费用、财务费用及销售费用分开核算的，经主管税务机关审核后，允许作为开发间接费用予以扣除。

我的印象中，更多的地方对该问题认识比较模糊，需要一事一议；但也存在少数地方，对于代建管理费，犹如土地增值税禁区，一概不许计入开发间接费。

如果不能计入开发间接费，则只能列支在管理费用在企业所得税前列支。假定项目开发产品均适用土地增值税30%的税率，每付1万元管理费，将导致业主单位多缴纳土地增值税，应纳税额=10000/(1+6%)*（1+20%+10%）*30%=3679元。

对于动辄上千万元的管理费用，如果不能计入，将给企业造成很大的土地增值税负担。因此，开发建设单位也要尽力争取。

同时，为了便于后期计入开发间接费，开发建设单位也要未雨绸缪。前文提到，受托方收取的委托管理费，除了工程管理还包括销售管理等其他服务，不是全部和工程相关。而《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，即使主管税务机关允许代建工程管理费用计入开发间接费，在土地增值税中加计扣除；但对于目前各项管理混合一起收费的费用，要全部计入土地增值税，绝无可能，建议委托方在签订合同时，就提前考虑，对于收取的管理费用类型分别列示。

一定程度上，税法不能适应经济形势的变化，阻碍了经济的发展。对于开发代建业务，开发建设单位要提前了解当地潜规则、提前规避雷区。