卖楼号的会计处理

力努

整体批发性质的“卖楼花” 就是开发公司整个项目中的某一栋或者某几栋楼房的图纸和手续整体转让给其他企业（有的具有开发资质，有的不具有开发资质），通常对方也不过户（如果过户的话那是转让土地使用权了），而是利用原开发公司的名义进行施工和销售，由此产生的财务、税收、质量问题等法律纠纷就更多了。以下简称卖楼号。
“卖楼号”的业务通常发生在开发商有地无钱、合作上有钱无地的情况，开发商将土地、设计和手续全部卖给了合作商，但是合作商经常不办理过户手续（经常受到合作商的资质、土地过户等方面的限制，无法办理过户），应当属于合作建房中特殊的一种。但是，这种方式同普通的合作建房不同，从业务本质来说应当属于开发商的一种土地销售行为，即开发商将土地卖完收完钱以后，不再有别的权力，也不承担其他的风险，合作商独立承担施工建设销售方面的风险，因此不属于2006年31号文第四条关于合作建房和第五条以土地使用权投资中规定的情况。
“卖楼号”的会计和税务处理
1、会计处理
由于“卖楼号”的情况下，合作商仍然以开发单位的名义外对销售并签订合同，以开发单位的名义开具发票，甚至购房者的按揭款也要打到开发单位的帐户上，因此在会计处理上也是一个难题。
从实质重于形式的角度来说，通常建议开发单位按着对外转让土地使用权来处理“卖楼号”的业务，先计算本公司对外转让土地使用权所产生的收益，并配比相对应的土地出让金、拆迁及补偿费用、分摊的配套费用（包括前面说的配套设备、工程费），以及相应的税金，计算开发单位在转让环节所产生利润。
同时，计算合作商以开发单位名义所产生的售楼款，以及相应的建安成本、配套成本、税金，最好单独建立帐簿，汇总计算所得税。在所得税后再将税后利润还给合作商。当然，这种操作模式有很大的争议，也欢迎大家一起探讨。
2、营业税
严格的说，这里面存在两道营业税。
在开发单位转让土地使用权（虽然没有过户）的时候，按照转让土地使用权缴纳营业税；在合作商以开发单位的名义对外销售的时候，按照转让不动产缴纳营业税。
由于开发单位在开发项目的时候，不能适用2003年16号文的相关规定，因此两道营业税不能进行差额抵扣。
3、土地增值税
土地增值税对于这种卖楼号的情况没有作出明确规定。通常在房屋销售的时候，只是预征土地增值税，在整个项目接近尾声的时候，才统一汇算土地增值税。从土地增值税的操作流程以及税务的掌控来看，通常是以项目为单位进行汇算的，因此通常是以开发单位为对象进行汇算。这也是开发商的风险之一。
具体在汇算过程中，需要看税务局以及委托的事务所的意见了，有的不考虑转让土地的环节，直接汇总清算，也有的考虑这个环节分别计算的，这个没有明确的规定，只能自己沟通了。
4、所得税
这个所得税的关系比较复杂，由于以开发上的名义开具发票，因此从我们国家目前“以票管税”和“以票查税”的角度来说，所得税还是在开发单位汇算交纳为好。
但是，由于涉及到付款、合同的签署、发票、所得税的税源等问题，总还是有一大堆的问题。毕竟“卖楼号”的根子不正，先天性的问题，后天光靠财务人员是无法解决的。但是不管在哪一家缴纳，努力争取做到不漏税，其他事情就应当好办得多。



合作商名义上是作为承包商来操作，由开发商代扣代缴税，具体的都上缴什么税种?作为承包商（名义上的）的合作商应如何处理此项目的利润？合作商的企业所得税应怎样计算？
合作商应注意哪些税务上的问题？

sbqu

也需要学习一下!!!!!!!!!!!

高山望远

顶一下，学习了