房地产篇：涉及政府业务的模式设计须用心

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房地产篇：涉及政府业务的模式设计须用心

作者：牛鲁鹏

我们最近处理了一个案子，其中涉及到政府的业务，感觉很有价值、今天拿出来和大家分享。

案情如下：

某市房地产龙头企业于2016年8月，在某市通过竞拍，取得商品房用地一宗、用于商品房开发，但是拿地有一个前提，即该地块相邻有一块政府规划的安置房用地，拿地企业需要垫资建设安置房小区，建设完成后交由政府用于回迁安置，期间企业共垫资8000万元。

安置房建成移交政府，但政府自感无财力支付，就承诺对企业开发的商品房小区对等免除8000万元市政配套费。

如果是非税人士，可能会说企业也没有什么损失啊，“堤内损失堤外补”嘛，还能让政府欠一个人情，但实际上企业存在着巨大的税收风险。

一、商品房小区

商品房小区未来建成销售时，将涉及增值税、土地增值税、企业所得税等。

单看增值税，确实影响不大。根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税时，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）；

其中“支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，其应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

2016年12月，财政部、国家税务总局通过《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条对“土地价款”做了补充说明：

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，和向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。

据此，在计算销售额时，企业支付的市政配套费不能从全部价款和价外费用中扣除。

但是土地增值税和企业所得税将有巨大的影响。

我们知道，如果用安置房抵顶免除商品房部分对应的8000万元市政配套费，相当于商品房项目开发成本减少8000万元，对土地增值税和企业所得税造成巨大的增加。

假定该商品房项目土地增值税适用30%的税率，则合计多缴纳土地增值税、企业所得税8000*54.25%=4340万元。

现在开发商也不比往年了，国家已经收紧了银根，地主家也没有余粮了啊。垫资款本身就有时间价值、再平白无故多缴纳这么多税款，那可真是比窦娥还要冤啊。

这还没有完，接着看回迁房小区。

二、回迁房小区

目前，我国房地产营改增试点尚在推进之中，还有许多口径有待国家税务总局明确。

因此对于本案中的安置房是否应该缴税、如何缴税，企业和税务机关也存在分歧。

以河南省国家税务局发布的《营改增问题快速处理机制 专期十七》为例，税务机关认为“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为”，暂比照《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）规定执行，属于视同销售不动产，其增值税计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定。

如此一来，企业代建的安置房小区将涉及增值税、土地增值税和企业所得税，代建项目本身没有利润，却给企业造成巨大的税收负担。

那该问题是否能够通过代建解决呢？记得我们之前在孙炜财税课堂《房地产营改增特殊事项地方口径与点评（河北篇）》一文中点评过，纳税人接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。

这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件：

（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；

（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；

（三）与委托方事前签订委托代建合同；

（四）不以受托方的名义办理工程结算。

所以这个模式是否适用，首要前提在于当初是政府还是企业立项。

模式不同，纳税不用，企业也是感受到了税收的压力，所以通过关系找到我们寻求帮助。

我们接受了企业的委托，派出团队赶赴现场，让企业抱出两个项目所有的档案，包括企业与政府签订的协议和拿到的各种会议纪要和开发过程中的各种资料等等，通过一周闭门研究，中间过程不表……

最后从海量的资料中，抽丝剥茧、找到了有力证据，为企业出谋划策并指导企业和税务机关沟通，终于和税务机关就企业的业务模式达成一致，最后可谓各大欢喜。

通过以上这个案例，我们认为税收筹划最大的成功是模式的创新。税收不可逆，企业与政府合作前，须考虑好业务模式，所谓“磨刀不误砍柴工”。