房地产营改增特殊事项地方口径与点评（河南篇）

银河飞雪

房地产营改增特殊事项地方口径与点评（河南篇）

      营改增问题快速处理机制专期一

问题二十一 全面推开营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为如何征收增值税？

答：营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工力量修建房屋不替乙方办理产权转移手续的，应按照建筑业税目征收增值税；若自备施工力量修建房屋的同时替乙方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收增值税。

【点评】

代建是一种趋势。分为单纯的“受托管理”和“管理+施工”等模式，因此，如果该问题回答时能够再增加对“代为管理”模式的涉税分析将更加全面。

即绿城模式，绿城代建的基本模式是合作方以契约形式委托绿城进行开发销售环节的全过程，包括项目前期管理、规划设计管理、工程营造管理、成本管理营销管理、竣工交付管理。

此种模式下，绿城接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“经纪代理服务”税目征收增值税，其销售额为其向委托方收取的代建手续费。

营改增问题快速处理机制专期九

问题六 房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税？

答复：“定金”是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的20%，超过20%部分无效。

“订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%比例的限制。

“意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。

综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。

【点评】

上次我们在《房地产营改增特殊事项地方口径与点评（河北篇）》中，点评到河北的诚意金处理方式。

河北认为，不同时符合：

（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；

（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人”两个条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税，处理的有些简单粗暴。

河南的认识更为理性、法治，为河南国税点赞。

营改增问题快速处理机制专期十

问题八 以不动产、无形资产投资入股是否要征收增值税？

答复：根据财税〔2016〕36号文件规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿的概念包括取得货币、货物和其他经济利益。投资入股一定有所有权转移，同时取得股权就是取得了经济利益，任何一个股份制企业的股权价值都是明确的。

因此，以不动产、无形资产投资入股需要征收增值税。

【点评】

我们于3月16日在孙炜财税课堂中刊发的《房地产篇：土地投资增值税要这样处理》，对不动产投产涉税进行了详细分析，这里不再赘述。一句话，筹划要趁早。

营改增问题快速处理机制 专期十七

问题二 因为城市规划调整或者棚户区改造等原因，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为是否征收增值税？如何征收增值税，计税销售额应该如何确定？

答复：在总局未明确之前，暂比照《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》（豫地税发[2005]16号）第七条第四款规定的成本利润率执行。即纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为属于视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按组成计税价格=成本×（1+成本利润率）予以核定。各省辖市的成本利润率，暂按营改增前各省辖市地方税务局依据《河南省地方税务局关于印发<河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法>的通知》第七条第四款规定确定的成本利润率执行。

【点评】

文件中提到以纳税人名义立项需要视同销售。按照目前各地的房价，视同销售是将令开发商肉疼、心疼的事情，将导致真金白银的流出。

为了避免此类情况发生，企业可以考虑战略筹划，这里的筹划不仅仅是税收，包括拿地开发模式。当然，如果开发商没有和政府谈判的筹码，那么还是按照上述思路、保证拿到地再说吧。

问题三 纳税人以投融资建设模式开展的建设项目，如BT（即建设-移交）、BOT（即建设-经营-移交或转让）、PPP（政府和社会资本合作）项目，应如何缴纳增值税？

答复：暂按以下要求办理：

（一）BT是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设、验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。

目前，BT项目的推进模式主要有两类，一是投资方参与建设，承担项目的融资、投资和施工等职责，但不成立单独的项目公司；二是投资方不参与建设，通常为单独成立的项目公司，承担项目的融资、投资等职责，并与施工方签订施工合同。

对于BT项目，如果合同中对工程投资金额和投资回报分别进行明确约定的，投资方和业主方共同确认的工程投资金额由投资方按照“建筑业”计算缴纳增值税，取得的回报收入按照“利息收入”缴纳增值税。如果合同中对工程投资金额和投资回报没有分别进行明确约定的，投资方取得的全部收入按照“建筑业”缴纳增值税。

（二）BOT是指政府部门就某个基础设施项目与私人企业（项目公司）签订特许权协议，授予签约方的私人企业（项目公司）来承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。政府对这一基础设施有监督权、调控权，特许期满，签约方的私人企业将该基础设施无偿或有偿移交给政府部门。

纳税人投资B0T项目，以项目建成后实际运营中取得的全部价款和价外费用，根据实际提供的服务项目所对应的征收率或者税率计算缴纳增值税。纳税人未分别准确核算各服务项目收入的，一律从高适用征收率或者税率。

（三）PPP模式，从广义看是政府与社会资本合作，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务的一种项目融资模式。从狭义看，与BOT相比，政府对项目中后期建设管理运营过程参与更深。

BT、BOT、PPP项目建成以后，纳税人为项目资产提供管理和维护等服务取得的全部价款和价外费用，分别准确核算各服务项目收入的，按照各服务项目所对应的征收率或者税率计算缴纳增值税。纳税人未分别准确核算各服务项目收入的，一律从高适用征收率或者税率。

【点评】

BT、BOT、PPP模式，重点是合同的签订，合同条款的约定将决定税收。一旦合同签订出现问题，不可能像两家企业间签个合同补充条款就能解决那么简单。

因此，建议相关企业在决策时，把财务部门前置，充分参考其意见，发挥财务税收岗位的专业作用。

问题五 房地产企业先行支付给燃气公司的燃气初装费政策适用问题。房产销售前，房地产企业先行支付燃气公司燃气初装费，然后燃气公司进行初装并开票给房地产公司。房地产企业在房屋销售时再向住户收取。如何对收取的这部分初装费征税？

答复：应根据房地产公司和客户的住房销售合同判断，如果住房销售合同里包含初装费的，按照房款一并计算税款；如果初装费为单独计算收取的，房地产公司按照建筑安装服务缴税。

【点评】

燃气初装费？记得在很多地方都是取消了的，合并到大市政配套费中由开发商一并缴纳了。

这个问题，如果从增值税的角度考虑，房地产企业企业可以考虑“委托代收”模式。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件）第三十七条提到“价外费用”。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

　　（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

但是考虑到土地增值税，可以作为开发成本加计扣除，我们还是忍了吧。

问题六 房地产企业进项分摊问题。房地产企业5月1日前集中取得一块土地分4期开发，3期正在开发，符合老项目规定，按简易计税方法纳税。第4期将按一般计税方法纳税。其中，政府要求建设的公共配套的小学校，跨3期和4期之间，小学校的土地款如何扣除？

答复：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）规定：房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

因此，配套建设的小学校的土地价款不再单独考虑计算扣除。

【点评】

公共配套设施在增值税里不存在问题，存在问题的是土地增值税，和燃气初装费一样，企业在考虑问题时不能一叶障目，而需要对诸多税种通盘考虑。

如此，才能达到合法节税的目标。

温馨提示：

以上是河南当地的解答，属于非正式文件。其他区域的客户如遇到类似问题，在国家和当地没有正式文件前可以借鉴。