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浅论房地产业税务稽查的方法及重点
土地使用权取得的税收稽查
当前，房地产业土地使用权的取得主要有三种方式，即：从国家取得、拍卖取得、交易取得。对于这一阶段房地产公司涉及的税种主要有营业税、印花税、所得税等，检查除了要了解企业土地使用权取得的方式外，重点要把握企业是否取得合法有效的票据。如：从国家取得的土地使用权应检查企业是否取得由土地管理部门开具的专用票据；以拍卖取得的土地使用权应检查企业是否取得税务专用发票及拍卖行开具的收取手续费的票据，如武夷山市某房地产开发公司，因未取得拍卖土地的票据，计算营业税时不能按财税[2003]16号文《关于营业税若干政策问题通知》的第20条规定核定计税依据。这一阶段的取证应以各票据和相关合同为主要证据。在实际稽查中还应重点检查企业是否存在以下两种行为：
1．“以房换地”双方均未纳税行为。一方面，按照《营业税暂行条例实施细则》第15条规定，“以房换地”应分别核定双方各自的营业额，对房地产开发企业依“销售不动产”税目征税，对原土地所有人依“转让无形资产”税目征税，如原土地所有人将分得的房屋售出，则应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。另一方面，要注意企业“以房换地”的房价是否按市场价交换，若低于市场价的应按《税收征管法》第35条规定，予以核定计税额。 |
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发表于 2009-11-15 19:24:55
