房地产企业预收款开具的不征税发票在增值税申报时是否录入系统？

银河飞雪

房地产企业预收款开具的不征税发票在增值税申报时是否录入系统？

问：房地方企业收到预收款时，开具的不征税发票，增值税申报时，不征税收入是否要录入系统？开具征税发票时，收回的不征税发票是否要红冲处理？

答复：您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

一、根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条规定，《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)附件《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)：……(十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

二、根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）规定，附件：增值税发票开具指南  第二章 增值税发票开具基本规定  第一节 纳税人开具发票基本规定  十七、纳税人开具增值税普通发票后，如发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字发票的，应收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明。……

三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号 ）规定，……

附件1：营业税改征增值税试点实施办法……第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。……

附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定 一、营改增试点期间，试点纳税人指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人］有关政策…… （八）销售不动产。……9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

四、根据《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第15号）规定，附件：2.《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》及其附列资料填写说明……

五、根据《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第27号）规定，附件: 4.《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）》及其附列资料填写说明……

六、根据《中华人民共和国税收征收管理法》(中华人民共和国主席令第49号)第二十五条规定，纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。

七、根据《营改增问题快速处理机制 专期十三（房地产企业专期）》规定，问题四 房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生时间如何掌握？答复：房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为房地产项目产权属变更的当天。

因此，根据上述文件规定，房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。两项条件需同时满足。对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时选择“602销售自行开发的房地产项目预收款”编码，并向购房者开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”。纳税人应按规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报。但是，针对使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，开具的“不征税”发票，不需要填写在申报表中。房地产开发企业开具的不征税发票不属于上述文件规定的开具红字发票的情形，在开具适用税率的增值税发票时，不需要对不征税发票开具红字发票。具体事宜建议您联系主管税务机关咨询确认。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

答复机构：河南省税务局

答复时间：2020-12-07