土增清算时扣除的税金这样算

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土增清算时扣除的税金这样算

问：营改增后，土地增值税清算时，与转让不动产有关的税金中“允许扣除的城建税、教育费附加”，具体怎么理解？是实际缴纳金额，还是根据收入计算的应缴纳金额？土地增值税清算收入按照合同为准，平时预缴税款以预收账款为准，导致清算收入大于预缴收入，导致按预缴收入计算的实缴税金小于按清算收入计算的应缴税金。如果按照实际缴纳的税金扣除，将导致企业有一部分税金无法在土地增值税中扣除，而尾盘销售时实际发生的税金又不能扣除，且按照实际缴纳的税金扣除的话与收入又不匹配，请省局解惑：与转让不动产有关的税金如何理解？
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：
一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条规计算增值额的扣除项目：……（四）与转让房地产有关的税金；……
二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定，关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。……
第十一条 关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题，对于个人购入房地产再转让时，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
四、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题，纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为与转让房地产有关的税金予以扣除,但不作为加计5%的基数。五、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第三条规定，关于与转让房地产有关的税金扣除问题，
（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金不包括增值税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称城建税）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
因此，根据上述文件规定，营改增后与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。
营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
建议您参考上述文件规定，具体事宜您可联系主管税务机关进一步确认。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
答复机构：河南省税务局
答复时间：2020-11-24