税局答疑：土地增值税中总可售建筑面积界定问题

银河飞雪

税局答疑：土地增值税中总可售建筑面积界定问题

问题：

单位取得土地一块，一个土地证（土地性质为商服用地）600平米，土地出让金360万元， 共取得一个建筑规划许可证（总建筑面积2100平米）， 在地块上只建设建筑物A和建筑物B共2栋，都是其他类型房地产，分别取得A栋和B栋的施工证。

A栋为一层建筑物（别墅）总建筑面积300平米，占地面积300平米，无地下室。B栋（酒店）为地上5层地下1层建筑物每层300平米，总建筑面积1800平米，占地面积300平米。

A栋取得销售许可证对外销售， B栋不销售自己经营做民宿。

请问在A栋土地增值税清算时，总可售建筑面积是否包含自持经营不会转让的B栋的建筑面积？

土地增值税暂行条例 国务院令第138号，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。

B栋不存在转让房地产取得收入的行为，是否属于土增税计算中的可售建筑面积？

答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局海南省税务局关于发布<国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法>的公告》（琼税公告2021年第7号）第十条规定：“纳税人同时开发多个项目，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照以下方法分摊共同的成本费用：

(一)能够明确受益对象的成本费用，直接计入该清算项目或该类型房地产;

(二)同一个清算项目, 取得土地使用权所支付的金额应分摊至本项目所有开发产品中。属于多个清算项目共同发生的取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费，按清算项目占地面积占总占地面积的比例分摊;对于无法取得项目占地面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;

(三)属于多个清算项目共同发生的其他成本费用，其成本费用按清算项目可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;对于无法取得可售面积的，按规划设计指标测算的计容面积分摊;

(四)同一清算项目含有不同类型房地产的，其成本费用按各类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;

(五)同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊;

(六)分期开发房地产开发项目的，各期扣除项目金额的分摊方法应当保持一致。”

您所咨询的问题，我们已经通过电话与您沟通和解答，总可售建筑面积包含自用房产的建筑面积，具体业务的办理，您可结合实际业务情况进一步咨询主管税务机关。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系海南税务12366或主管税务机关。

答复机构：海南省税务局

答复时间：2021-11-18