海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知

银河飞雪

海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知

琼地税发[2004]122号

为进一步规范、完善和推动我省土地增值税的征收管理工作，堵塞税收漏洞，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）的有关规定，现将土地增值税有关政策及征管问题明确如下，请遵照执行。

一、关于土地增值税征收方式问题


（一）预征和清算相结合的办法对从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目（经济适用住房、安居工程除外），采取预征和清算相结合的办法征收土地增值税。即以房地产项目销售收入（或预收帐款）为土地增值税的计税额，按月预征，待该项目竣工结算并全部实现销售后再进行清算，多退少补。

房地产单位项目，包括房产单位项目和地产单位项目。房产单位项目以每栋建筑物为标准确认，地产单位项目以销售的每宗土地为标准确认。

经济适用住房、安居工程是指经省政府批准建设的经济适用住房、安居工程。【此条款失效】


（二）据实计征的办法除从事房地产开发的纳税人销（预）售其开发的房地产项目外的房地产转让，按实际增值额计算征收土地增值税。

纳税人应在转让房地产的次月的10日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，同时报送《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》。

二、关于土地增值税预征率等相关问题


（一）预征率问题海口、三亚市的预征率为1％－2％，具体由海口和三亚地税局在该幅度内确定，并报省地税局备案；其他市县的预征率为1％。

（二）纳税人应按照取得的房地产销售收入（或预收帐款）和规定的预征率计算预缴土地增值税。其计算公式为：应预缴税款＝房地产销售收入（或预收帐款）×预征率。

（三）土地增值税实行按月预缴。纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，在30日内向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》；房地产项目销售期间，每月的1－10日报送上月的《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》，按规定预缴土地增值税。

三、关于土地增值税的税款清算问题


（一）纳税人应在房地产单位项目竣工结算并全部实现销售后30日内，持以下资料到主管地税机关申请办理土地增值税税款清算。

1、土地受让合同（或政府无偿划拨土地文件）；

2、房地产开发合同（或房地产开发项目许可证）；

3、税务登记证、土地增值税项目登记表、土地增值税纳税申报表及预缴土地增值税完税凭证；

4、项目竣工结算资料，以及主管地税机关要求提供的其他的与转让房地产有关的资料。

（二）主管地税机关接到纳税人土地增值税清算申请后，应认真进行审核，并在7日内作出是否进行清算的答复。凡符合土地增值税清算条 件的，应及时予以清算。

（三）对纳税人已竣工结算并全部实现销售的房地产单位项目，如果纳税人在限期内未提出清算申请且无正当理由，主管地税机关可报经各直属地方税务局批准进行土地增值税清算。

（四）为了堵塞税收漏洞，对已竣工，且销售面积达到可销售面积90％（含90％）以上的房产单位项目，不管其项目是否办理结算，在一年内（自销售面积达到可销售面积90％之次月起计算），若剩余的房产还未全部实现销售，或项目仍未办理结算的，税务机关可对该房产单位项目已销售部分，核定扣除项目，进行税款清算。剩余的房产，按实际销售据实征收土地增值税。

四、关于普通标准住宅的确认标准问题除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，其每平方米单位面积售价：海口、三亚地区，不超过4000元，其他市县，不超过2000元的，为普通标准住宅。

五、关于扣除项目确认问题


（一）纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《暂行条例》和《实施细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。

（二）纳税人财务制度不健全，无法真实准确核算收入和成本费用的，税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额：【此条款失效】


1、土地费和房地产开发成本（即《实施细则》第七条规定（一）、（二）两项合计金额），由各市县地税局根据当地实际情况，在销售收入的50％至70％的幅度内给予扣除，并报省地税局备案。

2、房地产开发费用按《实施细则》第七条规定的（一）、（二）两项合计金额的10％给予扣除。

3、已列入管理费用的有关印花税、土地使用税、房产税不再重复扣除。

4、纳税人成片受让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除项目的分摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比例分摊计算；以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积比例分摊计算。

（三）一些国有企业由于改组改制或关停，为了安置职工而转让企业的土地（原属政府无偿划拨的土地），有关政府部门免收该企业转让土地应补缴的土地出让金，考虑到这些企业较困难，且转让土地所得收入用于安置职工，因此，在计征土地增值税时，对政府部门免收的土地出让金，视同企业缴纳的土地出让金，给予扣除。

六、对2004年7月1日前已竣工结算并全部实现销售的房产单位项目，还未进行土地增值税税款清算的，纳税人应在2004年9月30日之前向税务机关申请土地增值税清算，逾期不申请清算的，严格按照《征管法》的有关规定处理。

七、本通知对原《海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理问题的通知》（琼地税发[2002]365号）规定的预征率等内容作了调整，为了保证新老政策的衔接，2004年7月1日前，已按《暂行条例》及《实施细则》或琼地税发[2002]365号文规定缴纳或预缴土地增值税的销（预）售收入，不再按本通知规定的预征率预缴土地增值税；此前从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目取得的销（预）售收入，凡未预缴土地增值税的，纳税人应在2004年9月30日之前按本通知规定的预征率申报预缴土地增值税，逾期不申报预缴的，除补征税款外，自2004年10月1日起计算加收滞纳金。

八、对纳税人未按规定期限办理纳税申报和缴纳或预缴税款的，严格按照《征管法》的有关规定加收滞纳金和处罚。

九、各直属地方税务局接到本通知后，要高度重视，加强领导，及时做好土地增值税政策宣传，切实强化土地增值税税源控制，密切与土地房产管理部门协作，开展房地产税收专项检查，保证税款及时足额入库。

本通知自2004年7月1日起执行，此前的规定与本通知相抵触的，以本通知为准。各直属局在执行中若遇到问题，请及时向省局报告。