【九鼎财税说】业主身份不同，税负大不同

银河飞雪

近日，客户来电咨询，开发项目所在地限购政策升级，非本地户籍人员或者外地人员在项目所在地社保缴纳年限不够导致不能购房，但对于企事业单位尚未限购，想咨询如果用企事业单位身份购买，和以个人身份购买，税负有什么区别，以什么身份购买更合适？

对于该问题，首先要分析该客户购买后用途是用于居住，还是用于投资。

如果购买后单纯用于居住，则只涉及购买环节。

如果用于投资，即持有一段时间后再出售，则涉及购买环节、持有环节、销售环节。

鉴于海南目前对个人限购，为了分析的更加全面，我们把业主身份设定为个人（自然人）、个体工商户、小规模纳税人（公司）、一般纳税人（公司）。

购买的商品房分为：

（1）住房：包括面积为144平以下的普通住房和面积大于144的住宅，如大户型住宅、别墅、洋房。

（2）非住房（公寓、酒店式公寓、商业、办公等）。

因为投资包括购买环节，因此，以下分析以投资展开。

第一部分购买环节

业主购买房产时，作为受让方，涉及契税、印花税。

（一）当业主身份为个人时。

1.契税：

《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）规定，

（1）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（2）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2.印花税

《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号）第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（二）以个人身份购房非住房，以其他身份购买住房或者非住房时。

此时契税、印花税均没有优惠。

第二部分持有环节

如果持有时，个人购买住房用于居住，则免征房产税、土地使用税。

如果用于出租时，则涉及增值税、房产税、所得税、土地使用税、印花税。

（一）增值税

依据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，

1. 一般纳税人

出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

2.小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

3.个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

4.其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

个人在出租住房时，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

（二）其他税种

正常情况下，《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第（二）款规定，购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

出租住房时，可以享受的税收优惠有：

依据 《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第二条“支持住房租赁市场发展的税收政策”规定：

（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

个人以及其他身份出租非住房，按照正常税率缴纳税款，房产税为租金的12%，租赁合同按租赁金额千分之一贴花。

第三部分 销售环节

国家为了抑制炒房、实现“房住不炒”的目标，对于个人购买的住房，在持有一定年限后再对外销售时，享受税收优惠、例如，如果属于唯一住房，达到五年时，则可以免征个人所得税，这也是大家常说的满五唯一。

而如果属于非住房，或者其他身份购买后再销售则不能享受税收优惠。具体分析如下：

（一）增值税

1.个人

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号附件3）第五条规定：

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”

2.个体工商户

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2 ）第一条第八款第 10点规定：

个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.小规模纳税人

国家税务总局公告2016年14号，第四条（一）转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

4.一般纳税人

国家税务总局公告2016年14号文件第三条（五）款规定，转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）土增税、印花税

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定：“对个人销售住房暂免征收印花税、土地增值税。

其他情况都征收。

（三）所得税

《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第四条规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

其他情况下都征收所得税，个人征收个人所得税，税率为20%，企业征收企业所得税，税率为25%。

综上分析可以看出，如果能够以个人身份实现购房税负是最低的。但是，如果初心不改、为了买房，则客户应以结果为导向，即如何能够买到房子才是硬道理。如果不能以个人身份购买时，比较个人身份和其他身份的税负孰高孰低是没有意义的。

文章最后需要提醒的是，受限个人以“企事业单位及其他机构”名义曲线购买商品房的策略，已经引起了地方政府的重视，各地陆续在打补丁（名单如下表），“好日子”可能很快要结束了；如果您还有什么想法，要“眼见不对一声吼、该出手时就出手”。