【九鼎财税说】房地产特殊印花税业务梳理

银河飞雪

依据《印花税暂行条例施行细则》第十条规定“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税”，印花税属于正列举税种。

房地产企业常常对于一些特殊业务，是否应该贴花，把握不准，我们特梳理如下：

1.企业注册资金与实收资本金额不相同根据《国家税务总局 关于资金账簿印花税问题的通知》(国税发〔1994〕25号)的规定。

(1)生产经营单位执行“两则”后，其“记载资金的账簿”的印花税计税依据改为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。

(2)企业执行“两则”启用新账簿后，其“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额大于原已贴花资金的，就增加的部分补贴印花。

因此，企业注册资金与实收资本金额不相同时，应按“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额计算缴纳印花税。

2.合同贴花时间

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第七条规定：应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花；《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第十四条规定：条例第七条所说的书立或者领受时贴花，是指在合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时和证照的领受时贴花。

3.同一份合同，记载不同经济事项

根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》（财政部文件（88）财税字第255号）第十七条规定：“同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。”

4.合同未确定具体金额

根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（[88]国税地字第025号）规定，有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。

5.工程实际结算金额与合同金额不一致

《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）第九条明确，依照印花税暂行条例规定，纳税人应在合同签订时按合同所载金额计税贴花，对已履行并贴花的合同，发现实际结算金额与合同所载金额不一致的，一般不再补贴印花。

6.电子合同

根据《财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定：对纳税人以电子形式签订的各类应税凭证按规定征收印花税。因此，电子商务公司签订电子形式的合约或协议，也应缴纳印花税。

6.施工图审查合同

《印花税暂行条例》第二条规定，下列凭证为应纳税凭证：购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证。施工图审查合同不属于税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证，因此，不需要计算缴纳印花税。

7.销售代理合同

《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）明确，在代理业务中，代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，不贴印花。因此，甲地产公司签订的《商品房委托销售协议》不属于印花税应税凭证，不贴印花。

《建设工程委托监理合同》也属于此类，同样不用贴花。

8.桩基检测合同

《国家税务局关于对技术合同征收印花税问题的通知》（国税地字〔1989〕34号）明确，技术服务合同是当事人一方委托另一方就解决有关特定技术问题，如为改进产品结构、改良工艺流程、提高产品质量、降低产品成本、保护资源环境、实现安全操作、提高经济效益等，提出实施方案，进行实施指导所订立的技术合同。

至于一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。

桩基检测服务作为一般性的技术检测服务，属于印花税税目税率表中所列举的“加工承榄合同”中的“测试”，应按“加工承揽合同”计征印花税。