【九鼎财税说】临时售楼处是否缴纳房产税

银河飞雪

转载来源公众平台《孙炜财税课堂》 作者/牛鲁鹏

期一客户通过微信公众号留言，说企业了接到税务机关通知，要其对临时售楼处申报缴纳房产税，问该不该缴纳？

一般来说，房地产开发企业为了便于销售其开发产品，会在其开发项目的土地上建造售楼处。售楼处通常分为三种类型：

一是临时性的，即开发的产品销售完毕后自行拆除；

二是售楼处属于开发产品，当开发产品销售完毕，售楼处最后也要对外销售；

三是当初建造售楼处时就把它作为企业的固定资产管理，当销售开发产品时作为营销场所，而开发产品销售完毕后转为用于物业管理的办公用房，或者其他经营用房。

大家对第二、第三种情况一般没有什么异议，我们着重说第一种情况。

一、临时售楼处是否涉及房产税我们首先要界定临时售楼处是否属于房产税征收范围。

根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]3号）的规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

我们知道，售楼处是房地产企业的脸面，企业为了把开发产品卖个好价格，在期房销售时，都会把售楼处做的美轮美奂。这个时候，售楼处当然属于房子。

还记得2015年在青岛市做咨询时，我曾去红岛参观一企业的售楼处，那叫一个精致。事后和企业工作人员交流了解到，为了建造该售楼处，企业投入了一个亿的资金。

依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第一条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。如果项目的临时售楼处在上述范围，应征收房产税。

二、房产税应从什么时间开始缴纳那企业应该从什么时间开始，对临时售楼处缴纳房产税呢？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）的规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。

但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。

说到这里，也许还有人想，使用自建的商品房是否可以规避呢？NO、NO、NO！

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

三、不办产权证是否还需要缴纳也许有的读者说，我的房子属于临时售楼处，办不了不动产权证，况且未来还要拆掉。要提示你的是，《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条的规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”

因此，房产税和你是否取得房产证无关。

四、房产税计税范围临时售楼处属于自用房产，应按照房产原值缴纳房产税。

根据《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

在自有土地上建造的临时售楼处，房屋原值除了包含房屋的建造成本，还包含土地、附属设备和配套设施。

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字[1987]3号）第二条“关于房屋附属设备的解释”规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）的规定，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

如果是可以随意移动的设备与器材，则不需要缴纳房产税。

总之，售楼处虽小，涉税学问大，企业应按照相关规定正确、及时缴纳房产税，充分把握税收政策，避免产生滞纳金和罚款。