九鼎财税说：江湖险恶 不行就撤

银河飞雪

转自：孙炜财税课堂 作者/牛鲁鹏

土地好像开发商的血液，没有土地，就没有项目，开发商也就烟消云散了。但是不小心拿错了地，更容易身陷沼泽，脱身不得，闲置土地就是一例。

2018年6月25日，自然资源部发布《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求，农用地转用或土地征收经依法批准后，两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效；同时，对于企业原因造成的闲置土地，要依法依规收缴土地闲置费或收回。

看到这个文件，要给部分房地产开发企业尤其是通过股权转让取得土地开发权的企业，提个醒，拿地时要关注土地闲置费。

房地产企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

对于动工开发期限，企业和国土局签订的《国有建设用地土地使用权出让合同》，一般在合同第十六条有明文约定：

“受让人同意本合同项下宗地建设项目在 XXXX年 XX 月 XX 日之前开工， 在XXXX年 XX 月 XX 日之前竣工。

文件接着规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）第二条规定，所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

一、企业被征缴土地闲置费

《闲置土地处置办法》第十四条第（一）款规定，闲置土地未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费，土地闲置费不得列入生产成本。

根据我多年从事房地产企业的经验，凭借房地产企业的能力和人脉，鲜有地块被政府无偿收费，但是被征缴土地闲置费的却不少见。

对于征收的土地闲置费，税务处理如下：

1.增值税

《房地产开发企业销售行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，但是不包括土地闲置费。

2.土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费，不属于按税法规定正常开支的成本费用和国家统一规定交纳的有关费用，也不属于在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除项目金额。

国家税务总局在《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）文件中也通过第四条进行了明确，“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除”。

3.企业所得税

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定第（一）款“土地征用费及拆迁补偿费”显示，开发产品计税成本支出的内容包括土地闲置费等。

但需要注意的是，目前该条款和《闲置土地处置办法》第十四条第（一）款“土地闲置费不得列入生产成本”相冲突，这也是一个隐患，万一哪天31号文件进行修改，把“土地闲置费”从土地征用费及拆迁补偿费中剔除了呢？毕竟它属于企业违约才发生的费用啊。

二、政府无偿收土地使用权

《闲置土地处置办法》第十四条第（二）款规定，闲置土地未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

企业因违反法律法规，土地使用权被无偿收回，此时的涉税情况是：

（1）增值税。对应的土地价款不得从销售额中抵扣，且根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第二十七条第（四）款规定，非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，进项税额不得从销项税额中抵扣。

此处的非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

（2）土地增值税更不可能作为扣除项目。

（3）此时，大家困惑的可能是企业所得税。

但是需要说明的是，国税发〔2009〕31号文件仅仅提到了土地闲置费，没有提到土地被无偿收回的情形。此时，就该企业所得税法出场主持公道了，注意《中华人民共和国企业所得税法》第十条第（四）款“罚金、罚款和被没收财物的损失”支出不得扣除。

土地被无偿收回，房地产企业不仅没有了可供开发的血液，更损失了巨额资金。像当前碧桂园的高周转，还不是“资金”惹的祸。

当前，排名前十的房企纷纷成立了“找地部”，全国各地寻找“二手地”。在这里也给该部门提个醒，遇到闲置土地，您和上家谈判时，尤其要关注原土地合同约定的开竣工日期，避免初来乍到，被“土地闲置”问题打倒，也尽量避免上家通过股权转让金蝉脱了壳，而您接手了烫手的山芋拿错了地。也许你还在为拿到了土地暗自窃喜，岂不知高层已在谋划裁撤你。

有道是，闲置土地，绕道而行；江湖险恶，不行就撤。

tzpyl

土地闲置费