国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

银河飞雪

国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告

国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则和国家税务总局的有关规定，现将土地增值税若干政策公告如下：

　　一、关于土地增值税预缴申报期限问题

房地产开发企业在办理土地增值税清算纳税申报前，对取得的房地产销售（预售）收入，实行按月预缴申报，并自月份终了之日起15日内申报预缴税款。

　　二、关于土地增值税预征率问题

（一）除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1.普通住房2%；

2.非普通住房，福州市4%，其他设区市3%；

3.非住房，福州市6%，其他设区市5%。其中非住房中的工业厂房2%。

房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。

（二）对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目，可以实行单项预征率，即：在房地产预售环节，依据房地产开发项目取地成本、销售价格、预计的开发成本及开发费用等情况，测算应纳土地增值税税额（考虑普通住房免税因素后），以测算的应纳税额除以预计的转让收入，计算出该项目土地增值税税负率水平；若测算的税负率水平，明显高于以预征率测算的预征税额计算出的项目整体预征率水平的，可以实行单项预征率预征。

单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定，并依据税负变化情况适时调整。

确定单项预征率未超过6%（含）的，由县级税务机关领导班子集体审议确定；确定单项预征率超过6%的，报经设区市级税务机关领导班子集体审议确定。

各县级税务机关应将单项预征率的执行情况于年后15日内报告设区市级税务机关，各设区市级税务机关经汇总后在年后30日内向报省局备案。

　三、关于土地增值税清算单位问题

房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。

　四、关于“已转让的房地产建筑面积”计算问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。

　　五、关于同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题

同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。

　　六、关于土地增值税清算纳税申报和清算审核期限问题

房地产开发企业应当如实办理土地增值税清算纳税申报，多退少补；清算申报认为已多缴税款的，经税务机关审核后，按规定给予办理退税。按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的有关规定，对我省清算纳税申报、补正资料、清算审核的期限明确如下：

（一）对符合应进行土地增值税清算的项目，房地产开发企业应当在满足应清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。对符合可进行土地增值税清算的项目，主管税务机关确定需要进行清算的，房地产开发企业应当在税务机关要求清算的税务事项通知书送达之日起，90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。

（二）房地产开发企业办理清算申报，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应当要求房地产开发企业在10个工作日内补报，补齐资料后予以受理。

（三）房地产开发企业办理清算申报后，主管税务机关应当在90日内完成清算审核。

　　七、关于尾盘销售纳税申报问题

房地产开发企业办理清算申报后转让剩余房地产的，实行按月申报，并自月份终了之日起15日内申报缴纳税款。

房地产开发企业清算申报的扣除项目金额与税务机关清算审核结果有差异的，应当在审核结果通知书下达后的次月15日内办理更正申报。

　　八、关于土地增值税核定征收问题

（一）在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。其中：普通住房核定征收率不得低5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住房核定征收率不得低于6%。

（二）对转让旧房及建筑物，既未提供评估价格，也未提供购房发票的，税务机关可以根据《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收，确定的核定征收率不得低于5%。

本公告自2018年6月15日起施行。《福建省地方税务局关于印发<福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）>的通知》（闽地税发〔2005〕195号）、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）、《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（闽地税发〔2009〕105号）、《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2013年第2号）、《福建省地方税务局关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2014年第4号）同时废止。

特此公告。

　　国家税务总局福建省税务局

　　2018年6月15日

关于《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》的解读

　　一、本公告的制定目的

为贯彻落实党中央、国务院关于国税地税征管体制改革的有关要求，按照税务总局的统一部署，对机构合并前福建省地方税务局制定的土地增值税现行有效的规范性文件进行清理，并在新机构的挂牌当日重新发布。

　　二、本公告归集现行有关政策的主要内容

根据清理结果，对《福建省地方税务局关于印发<福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）>的通知》（闽地税发〔2005〕195号）、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）、《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（闽地税发〔2009〕105号）、《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2013年第2号）、《福建省地方税务局关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2014年第4号）等规范性文件中现行有效的规定进行归集并重新发布。清理归集重新发布的主要内容如下：

一是修正土地增值税预缴和尾盘销售的申报期限的规定。根据原《福建省地方税务局关于印发<福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）>的通知》(闽地税〔2005〕195号)第八条和原福建省地方税务局发布的《纳税服务指南》有关规定，将预缴和尾盘销售的申报期限修正表述为“实行按月申报，并在月份终了之后15日内”申报缴纳。

二是延续现行预征率规定。因厦门为计划单列市，国地税机构合并后，本公告延续《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2013年第2号）规定的预征率，但对重新发布的各地预征率不包括厦门。同时，为便于基层税务人员和纳税人更好地理解单项预征率政策，对实行单项预征率的内容，在文字表述上，按同一口径作适当修正。

三是延续了《福建省地方税务局关于印发<福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）>的通知》（闽地税发〔2005〕195号）和《福建省国家税务局福建省地方税务局关于加强房地产业税源管理的公告》（福建省国家税务总2017年第1号公告）有关清算单位确定的规定。

四是延续了办理清算纳税申报的有关期限的规定。延续《福建省地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（闽地税发〔2009〕105号）规定的90日内办理清算手续的规定，同时根据《税收征收管理法》第二十五条的规定，对“办理清算手续”适当修正文字表述为“办理清算纳税申报”。

五是延续《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（闽地税发〔2007〕24号）对“已转让的房地产建筑面积”计算规定。

六是延续了《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）中同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊规定。

七是延续《福建省地方税务局关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告》（福建省地方税务局公告2014年第4号）中的核定征收规定。

三、本公告的执行时间

本公告自2018年6月15日起施行。

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