房地产篇：小小售楼处中的税务大学问

银河飞雪

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我们在某企业做房地产税务咨询时，适逢企业新项目售楼处盛大开放，咨询团队受邀出席。

售楼处位于当地市中心，属于租赁而来，为了和项目定位匹配，装修的富丽堂皇，接待区、展示区功能齐全，液晶电视轮播介绍着项目的特色。

为了体现项目的人工智能，还特意设置了VR体验馆，只要带上特制的眼睛，就如身临其境，徜徉在未来的小区中，感受项目的每一个细节。

当天天公作美、阳光明媚。企业前期也做足了宣传，只见现场红旗招展、人山人海。尽管人多，但是企业筹备工作到位，礼仪小姐穿着喜庆的红纱，一个比一个漂亮笑迎八方来客。

每个到访的客户手里拿着企业馈赠的礼物，脸上都洋溢着微笑，安保井然有序。

尽管现场一片喧闹，我却犯了职业病，盘算着售楼处的税务问题。

一账务处理

企业租进房产并进行了豪华装修，租赁费和硬装应计入“长期待摊费用”，在租赁期限内均匀摊销；家电、VR设备等计入“固定资产”，按照固定资产的相关规定进行会计处理。

对于聘请的人员包括主持人、礼仪、安保、保洁人员等，如果来自活动策划公司，则向活动策划公司支付费用，取得税率为6%的增值税发票，计入销售费用即可。

二个人所得税

对于企业赠送到访客户的伴手礼物，按照《财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）第二条规定，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。

需要补充的细节时，为了扩大影响力，企业还邀请某知名模仿秀高歌一曲，据了解，模仿秀并没有工作室。企业其支付劳务费时为了做账考虑，应取得该模仿秀从税务机关代开的增值税发票，同时应代扣代缴个人所得税。

次月企业在进行个税申报时，应依法对收取劳务费的人士进行个人所得税全员全额扣缴申报。

如果企业未尽扣缴义务，则一旦查实，税务机关可以依据《税收征管法》第六十九条规定，“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款”。

三租赁合同的处理

说到这里，需要补充的是，也有一些企业，在开发新项目前单独成立了项目公司，作为关联方，项目公司无租使用母公司的房产作为售楼处。

如果项目公司无租使用母公司的房产行为，违背了独立交易原则，税务机关可以依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定，按照视同销售处理，征收母公司的增值税。

看到这里，有的小伙伴也许会问？如果我们母公司向项目公司收取部分租赁费，然后赠送免租期，是否可行呢？

为了解决实务中的争议，国家税务总局在《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。”

也就是说，对于租赁合同中约定免租期的，出租方不需要视同销售缴纳增值税。

但是，除了增值税，还需要同时考虑房产税的风险。《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税[2009]128号）第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

因此，在租赁合同文本设计时，建议在母子公司租赁合同中不要出现“免租期”字样。如果有免租期，则应合理调整，例如把租期租金均分到免租期中。

举例说明：

原计划合同条款：年租金18万元，折合租金15000元/月，承租满一年，到期后可以赠送3个月免租期；

修改后条款：合同一次性签订15个月，租金18万元，折合12000元/月。

税务无小事，处理需谨慎。凡事预则立，只要规划得当，一切都能迎刃而解。明星走秀就要开始了，我要看演出了，下次再聊。

纪仁辉

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