房地产篇：猫鼠游戏——个人所得税税务稽查揭秘

银河飞雪

文章来源《孙炜财税课堂》（jiudingtax），一个有价值的房地产财税公众号

知己知彼，方能百战不殆，九鼎财税专家团队在为房地产企业服务时发现，企业经常在一些常见问题上动手脚，岂不知税务机关早已洞若观火，今天我们把房地产企业和税务机关斗智斗勇方案整理出来，以便企业参照、防范于未然。

【企业常用手段】

1.少报、瞒报职工薪酬或虚增人数分解薪酬。

2.自行扩大工资、薪金所得的税前扣除项目。

3.从两处或两处以上取得收入未合并纳税。

【税务检查方法】

1.通过调查人力资源信息资料、签署的劳动合同，社会保险机构的劳动保险信息，结合考勤花名册、岗位生产记录、人员交接班记录等，核实单位的用工人数、用工类别、人员构成结构及分布，要特别注意检查高管人员、外籍人员等高收入者的有关信息；然后审查财务部门“工资结算单”中发放工资人数、姓名与企业的实际人数、姓名是否相符，企业有无为降低高收入者的工资、薪金收入，故意虚增职工人数、分解降低薪酬，或者编造假的工资结算表，人为调剂薪酬发放月份，以达到少扣缴税款或不扣缴税款的目的。

2.检查“开发成本”、“管理费用”、“销售费用”、“在建工程”、“应付职工薪酬”等账户，核实有无通过以上账户发放奖金、补助等情况；还应注意职工食堂、工会组织等发放的现金伙食补贴、实物福利、节假日福利费等，是否合并计入工资、薪金收入总额中计算扣税。

3.检查《个人所得税扣缴情况报告表》中的工资、薪金总额与“工资结算单”工资总额，审查企业有无扣除水电费、住房租金、托儿费、补充养老保险、企业年金等费用后的实发工资扣缴税款的情况。

4.通过检查劳动保险部门保险缴纳清单和工资明细表，核实企业是否有扩大劳动保险缴纳的基数、比率，……提高住房公积金的缴纳比例，降低计税依据。对效益较好的经营单位，要查看是否为员工建立企业年金计划，是否将为员工缴纳的补充商业险等合并计入工资、薪金所得计税。

5.对单位外派分支机构人员，要通过人力资源部门获取详细的薪酬发放信息，通过函证、协查方式检查员工同时从两处或两处以上取得的工资、薪金所得，是否仅就一处所得申报或在两处分别申报，重复扣除税前扣除项目，而未进行合并申报。

（二）劳务报酬所得的检查

【企业常用手段】

1.少报、瞒报劳务报酬组成项目。

2.预付或分次支付属于“同一次”取得的劳务报酬，分解收入扩大费用扣除额，降低适用税率。

3.将本属于一个人单独取得的收入，虚报为两个以上的个人共同取得的收入。

4.符合劳务报酬加成征收条件的，未按规定加成申报。

【税务检查方法】

1.通过调查劳务报酬的支付方，了解具体的支付情况，审查劳务报酬所得的真实性；核实劳务项目的组成及其支付方式、支付时间，与支付单位的会计记录、《个人所得税扣缴税款报告表》相对照，从中发现是否存在故意隐瞒劳务报酬数额的问题。

2.通过审核劳务报酬协议、合同等，核查其对“每次收入”政策界定的执行情况，有无将“一次收入”人为分解，重复扣除费用，减少应纳税所得。

3.通过检查劳务报酬协议，核实纳税人有无将本属于一个人单独取得的收入，虚报为两个或两个以上的个人共同取得收入，进而导致纳税人利用分别减除费用的规定，多扣减费用少缴税款。

4.检查纳税人与接受方签署的合同、协议，根据合同、协议约定的劳务报酬支付时间、支付方式、支付金额等资料，与《个人所税扣缴税款报告表》对照，核实取得的劳务报酬金额是否符合加成征收条件，是否按规定计算申报。

（三）其他所得的检查

【企业常用手段】

1.不报或少报财产租赁应税收入，虚增维修费用，多次抵扣。

2.隐瞒不报或少报财产转让收入，扩大财产原值或转让财产费用。

3.扣缴单位在支付应税利息、股息、红利所得或偶然所得时，少扣缴或未扣缴税款。

4.企业改制过程中，以量化资产取得股息及盈余公积转增股本时，未代扣代缴税款。

【税务检查方法】

1.结合租赁合同，检查支付租赁费用的单位或个人的支付凭证，掌握纳税人财产租赁的详细信息；审查纳税人提供的按规定支付的有关税费的原始凭证和修缮费用等支出凭证，核实是否与财产租赁有关，修缮费用是否按规定限额按月抵扣，应税数额计算是否正确。

2.财产转让所得的检查

（1）通过财产所在地房管部门、车辆管理部门等单位了解个人转让建筑物、机器设备、车辆等财产的转让情况。

（2)检查纳税人的有关账簿、凭证或检查支付单位或个人的支付凭证，掌握其转让财产取得的所得额。

（3)审查纳税人提供的财产原值凭证，是否能合法、有效，对财产评估增值的，应审查有无合法的资产评估报告。

（4）审查纳税人财产转让时的完税凭证和费用支出凭证，核对这些支出是否与财产转让有关，数额是否合理。

（5）检查转让债券的原值和相关费用，核对转让债券所得的应纳税所得额计算是否正确。

3.通过了解发行股票、债券的公司或企业向个人分派股息、配股以及支付利息的情况，检查个人取得的应税利息、股息及红利所得是否按规定进行了纳税申报。

4.检查“利润分配”、“盈余公积”及其对应科目，确定分配股利和转增股本的情况，核实是否按规定代扣代缴个人所得税。

纪仁辉