房地产篇：猫鼠游戏——土地增值税税务稽查揭秘（二）

银河飞雪

     
  文章转载自《孙炜财税课堂》（jiudingtax），一个有价值的房地产财税公众号。

知己知彼，方能百战不殆，九鼎财税专家团队在为房地产企业服务时发现，企业经常在一些常见问题上动手脚，岂不知税务机关早已洞若观火，今天我们把房地产企业和税务机关斗智斗勇方案整理出来，以便企业参照、防范于未然。

（五）签订虚假合同、协议，虚列、多列成本费用少申报纳税

【违法手段】

1.假借其他公司或个人名义签订虚假单项合同，虚构业务，向税务机关代为开具发票，加大建安工程费成本。

2.从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。

3.采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。

【检查方法】

1.采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，对价格过高的建筑成本进行重点审查。

2.审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。

3.调取工程监理部门的监理记录及《材料物资进场试验报告》，核实有关材料的真实性。

4.掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系转移利润。

（六）取得不符合规定的发票入账，多列成本费用

【违法手段】

1.取得旧版作废发票入账。

2.涂改、伪造、自行填开发票入账。

3.取得第三方开具的发票入账。

4.取得开具内容不实的发票入账。

【检查方法】

采集大额成本费用发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等信息。对不同字段进行排序分析，并在税收征管系统或CTAIS系统中查询发票流向，发现问题。

1.票面审查。首先检查发票版次，查看有无旧版作废发票。国税函[2004]521号文规定自2004年7月1日起启用新的普通发票编码规则。新版发票在发票右上角由12位代码和8位号码组成。其次审核发票代码信息与发票上的印章单位及实际业务是否一致，检查有无从第三方取得发票问题。再者从发票开具痕迹上辨别真伪。查看有无调整打印格式、字体，背面有无复写痕迹等问题。对从一般纳税人取得的发票是否是微机票（国税发[2006]78号规定一般纳税人自2007年1月1日起开具的普通发票纳入增值税防伪税控系统管理）。

2.通过CTAIS系统查询发票流向，对有问题发票外调取证。

3.对照合同、协议、预决算和付款情况，审查开具内容的真实性。

（七）计算土地增值税时扣除缴纳的土地闲置费少申报纳税

【违法手段】

在计算企业所得税时允许扣除的土地闲置费，在计算土地增值税时也进行扣除。

【检查方法】

检查“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”账户和土地增值税纳税申报表，审核是否存在逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时进行了扣除。

（八）贷款利息和罚息未按规定计算扣除，少申报纳税

【违法手段】

1.据实扣除不能够按转让房地产项目计算分摊，不能提供金融机构证明的利息支出。

2.将超过商业银行同类同期贷款利率的借款费用据实扣除。

3.超过贷款期限的利息和罚息据实扣除。

4.将企业之间的拆借资金支付的利息据实扣除。

5.将未实际支付贷款利息据实扣除。

【检查方法】

1.对多个房地产项目同时开发，重点查阅所提供金融机构证明的可靠性，应核实成本费用分割方法是否正确。

2.重点审核“开发成本——开发间接费——财务费用”和“财务费用”中支付的贷款利息是否实际支付给融机构，加处的罚息在计算时是否予以剔除。

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