房企“预缴增值税”是否可以抵顶多种经营下的“未交增值税”？

银河飞雪

房企“预缴增值税”是否可以抵顶多种经营下的“未交增值税”？

前些日子我们分享了《预缴增值税是否可以“混抵”其他项目应交增值税？》文章，有些穗友就非常细心，进一步提出了值得我们思考的问题，即“预缴增值税”是否可以抵顶其他业务的“未交增值税”？

我们还是通过案例来分析。

案例：

金穗源公司开发项目属于增值税新项目，当期销售商品房预收账款1000万元。同时采取多种经营销售钢材，当期增值税进项100万元，销项税金80万元，“应交增值税”科目借方余额20万元，当期是否需要就1000万元的预售房款预缴增值税？

我们先来学习相关文件：

（1）财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知（财会[2016]22号）对于“预缴增值税的账务处理”规定如下：

企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

解读：从22文件看出，金穗源公司在“预收账款”没有确认收入的时候，是不可以将预缴的增值税递减当期应交增值税的。

（2）国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

解读：总局18公告也强调，在产生增值税纳税义务的时候（简单理解为确认收入节点），才可以将“预缴的增值税”递减“应交增值税”。同时要知道，房企预缴增值税可以混抵不同项目的应交增值税。

通过以上学习与分析，我们小结如下：

房地产企业如果有多种经营，开发业务部分增值税预缴是必须前置的业务，“直至”开发业务增值税纳税义务发生的时候，“方可”将预缴增值税递减当期应交增值税。

在此友情提示，预缴增值税可以递减增值税老项目的应交增值税，也可以递减新项目的应交增值税，同时可以递减其他业务的应交增值税。或者简单理解为开发业务预缴的增值税，与当期“未交增值税”贷方余额抵顶，差额为当期应交增值税税款。

关于增值税的问题，平台发表的相关文章很多，大家可以阅读学习，比如房地产企业预缴增值税是否退税？、2017年房地产预缴税款的财税自查、预缴增值税是否可以“混抵”其他项目应交增值税？

文章来源：金穗源商学院

纪仁辉

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