[求助] 救急！土地定制开发商业地产问题 [复制链接]

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发表于 2008-10-9 11:36:54 |只看该作者 |倒序浏览

土地定制对房地产公司来说其实是地产定制,也就是房地产定制服务,这是一种全新的商业模式，定制的物业形式可以是独立住宅，也可以是办公、商业、学校、酒店等各种独立物业形式。定制住宅的预算和房屋风格由客户自定，房地产公司只负责按照施工建造，建好后收取总造价10%至15％的服务费。
房地产定制化服务在中国受政策法规的限制.直到2004年7月16日国家发布的《国务院关于投资体制改革的决定》明确提出，“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。业内人士认为，这一新政策将吸引开发商向服务商转变，会给房地产定制化服务带来商机。
关于地产定制本身的运作模式是否能带来如此高的利润，传统物业的运作模式是，开发商以自有资金购地与开发，并负责后期的营销，这需要有良好的资金链条。地产定制运作模式正好是其倒置版本，在整体的运作过程中，始终是利用客户的资金为其进行物业开发，财务成本较低、效率较高。比如，如果一年需要投入1000万元管理费，其收益可达到6000万元，资本效率是600%；按照传统的开发模式，其资本效率可能只有100%。所以现在有不少中小房地产商由开发商转为服务商，专门为客户定做地产项目。

我们公司最近接了一个土地定制的项目，公司在以（开发成本+费用+税收）为基数的情况下提取一定比例的利润。大家帮忙看看，作为开发商的成本预算应该怎样做？在开发过程中，成本费用与开发商的利润是否成正比呢？如果是，是不是代表着开发商把成本做得越高越好呢？开发企业的营业税应该以开发商还是服务商的标准来上缴呢？