[学习资料] 物业管理服务费的测算 [复制链接]

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发表于 2008-10-8 21:56:57 |只看该作者 |倒序浏览

物业管理服务费的测算
一、用以下方式进行计算：
物业服务费标准的测算公式：X=∑X i（i=1，2，3，……10）
X—代表取得的服务费标准（元/月·平方米或元/年·平方米）
X i—代表各分项收费标准（元/月·平方米或元/年·平方米）
∑-- -代表对所有费用项目算术相加之和
1．物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费X1
X1=∑F i/S（i=1，2，3，4）（元/月·平方米）
F1—基本工资（元/月），各类管理服务人员的基本工资标准，根据企业性质，参考当地工资水平确定。
F2—按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育基金社会保险、住房公积金等。
F3—加班费（元/月）
F4—服务费（元/月）
S—表示可分摊费用的建筑面积之和（单位：平方米）
2．物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用X2：
X2=∑F i/S（i=1，2，3，4，5，6）（元/月·平方米）
F1—公用照明系统的电费和维修费
F2—给排水设施的费用（电费和维修费）
F3—配供电系统设备维修费、检测费
F4—共用建筑，道路维修费
F5—电梯费用的核算（电费、维修费、年检费、不可预见费用按5﹪）
F6—不可预见费用（按上述费用总合的5﹪--10﹪计算），考虑不可预见费用的原因是物价上涨，银行利率调整等因素，不可预见费应单独设帐，严格控制其去出。
3．物业管理公共区域清洁卫生费用X3
X3=∑F i/S（i=1，2，3，4，5，6）（元/月·平方米）
F1—人工费
F2—清洁机械、材料费，按价值和使用年限折算出每月的价值
F3—垃圾桶购置费
F4—化粪池清理费
F5—垃圾清理费
F6—水池清理费
4．物业管理公共区域绿化养护费用X4
X4=∑F i/S（i=1，2，3，4，5）（元/月·平方米）
F1—人工费
F2—绿化工具费
F3—化肥除草剂等材料费
F4—绿化用水费
F5—园林景观再造费
5．物业管理公司公共区域秩序维护费用X5
X5=∑F i/S（i=1，2，3，4，5）（元/月·平方米）
F1—人工费
F2—保卫系统设备电费
F3—维修费
F4—日常保卫器材费，包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等
F5—保安用房及保安人员的住房租金费
6．行政办公费用X6
X6=∑F i/S（i=1，2，3，4，5，6）（元/月·平方米）
F1—通讯费
F2—文具办公用品费
F3—车辆使用费
F4—节日装饰费
F5—公共关系费以及宣传广告费
F6—其他费用
7．物业管理企业固定资折旧费X7
该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提
取的折旧费，包括交通工具、通迅设备、办公设备、工具维修设备等，按实际拥有的上述各项固定资产总额以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。
8．物业共用部位，共用设施设备以及公众责任保险费用X8
X8=（投保总金额×保险费率）/保险受惠物业的总面积
9．利润或管理酬金X9
管理酬金=管理费×行业利润率
10．法定税率X10
⑴按营业额业缴纳营业税，税率为5﹪
⑵城市建设维护税，按营业税的7﹪计算
⑶教育费附加，按营业税税额的3﹪计算
合计总营业额的5.5﹪
另：供暖制冷费用的测算（含供暖、制冷相关设备的电费、维修费、检测费）
单独收费项目：供暖费、制冷费、避雷检测费用