房地产业增值税的财税处理

在树下听歌儿

全面推行营改增后，房地产涉及销售商品、提供修理修配应税劳务，以及进口货物、固定资产，一并缴纳增值税。笔者对房地产业增值税的财税处理进行分析。

一、房地产业简介
        房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体，具有先导性、基础性、带动性和风险性的综合性产业。《国民经济行业分类》(GB/T 4754—2011)标注房地产业门类为K，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动、其他房地产业。
        房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。从事房地产开发、经营必须设立房地产开发企业。《城市房地产管理法》（十一届全国人大第十次会议修订）第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。”设立房地产开发企业的条件，本法第三十条、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第588号）第五条规定：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有100万元以上的注册资本；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、行政法规规定的其他条件。
        物业管理是指物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
房地产中介服务是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。
        自有房地产经营活动是指除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产（土地、住房、生产经营用房和办公用房）的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。

二、税务处理
（一）销项税额
        1.销售不动产。销售不动产增值税税率11%。一般纳税人销售不动产新项目适用一般计税方法全额征税，销售不动产老项目可选择简易计税方法按5%征收率计税。非自建、自建不动产用分别以余额、全额作税基。小规模纳税人销售非自建不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产）、自建不动产分别以余额、全额作税基按5%征收率计税。
        一般纳税人销售非自建、自建不动产分别以余额、全额为税基，按5%预征率在不动产所在地预缴增值税。房地产开发企业中的一般纳税人，销售房地产老项目适用一般计税方法的以收入全额按3%预征率在不动产所在地预缴；销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产开发企业以预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到款时按3%预征率预缴。
        个人将购买不足2年的住房对外销售按5%征收率缴纳增值税。京沪穗鹏之外的地区个人将购买2年以上（含）住房对外销售免征增值税。京沪穗鹏普通住房对外销售免征增值税，非普通住房对外销售以差额按5%征收率缴纳增值税。
        2.出租不动产。不动产租赁服务增值税税率11%。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告按经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按不动产经营租赁服务缴纳增值税。公路经营企业中的一般纳税人收取4月30日前开工的高速公路的车辆通行费可选择简易计税，减按3%征收率计税。
        一般纳税人出租不动产老项目可选择简易计税方法按5%征收率计税。小规模纳税人出租其不动产（不含个人出租住房）按5%征收率计税。个体工商户和其他个人出租住房5%征收率减按1.5%计税。一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产老项目适用简易、一般计税，分别按5%、3%征收率在不动产所在地预缴增值税款。如果为新项目按3％预征率在不动产所在地预缴。小规模纳税人出租自行开发的房地产项目按5%征收率计税。
        3.销售服务。销售服务增值税税率6%。《国民经济行业分类》(GB/T 4754—2011)中将房地产业中的物业管理纳入其他服务业，其他服务业包括清洁服务和建筑物清洁服务。
        4.不征收增值税项目。房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金不征收增值税。在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征收增值税。
        5.免征增值税。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产或者归还给土地所有者免征增值税。统借统还业务中企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税，但如果利率更高全额缴纳增值税。

（二）进项税额
        1.允许抵扣的进项税额。2016年5月1日后，直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产（不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目）并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者不动产在建工程，以及购进货物和设计服务、建筑服务用于新建不动产，或者改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%。其进项税额60%于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣、40%为待抵扣进项税额于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。取得不动产包括以融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物进项税额不适用上述分2年抵扣规定。
        纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。按规定不得抵扣进项税额的不动产发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程，其已抵扣进项税额40%部分，于转用当期从进项税额中扣减计入待抵扣进项税额，并于转用当月起第13个月从销项税额中抵扣。

        2.不允许抵扣的进项税额。已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失，或者改变用途专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费不得抵扣的进项税额。当不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额，应于该不动产改变用途的当期从进项税额中扣减。当不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
        不动产在建工程发生非正常损失其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出，其待抵扣进项税额不得抵扣。接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

三、会计处理
        会计处理主要依据《企业会计准则》、《小企业会计准则》、《企业会计制度》、《财政部关于增值税会计处理的规定》（财会〔2016〕22号）等。

四、案例分析
        房地产开发企业（一般纳税人）自行开发房地产项目，《建筑工程施工许可证》合同开工日期2015 年3月15 日， 2017年3月预售房地产取得款项2060万元，同年5月开出增值税普通发票。会计分录如下（单位：万元）：

（1）2017年3月收到预收款
借：银行存款   2060
    贷：预收账款  2060
（2）预缴增值税时，增值税＝2060÷（1＋3%）×3%＝60（万元）。按财会〔2016〕22号文件规定预缴增值税时，记入“应交税费——预交增值税”税目 借：应交税费——预交增值税  60
    贷：银行存款   60
（3）同年5月开出增值税普通发票
借：预收账款  2060
    贷：主营业务收入 2000
        应交税费——应交增值税（销项税额） 60

来源：税屋

韩冰冰

结转收入时增值税销项税额不对，简易办法征收率应为5%，一般计税法应为11%

渔舟唱晚

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美丽的世界

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panguifu

预缴增值税时，增值税＝2060÷（1＋11%）×3%＝55.68（万元）。或增值税＝2060÷（1＋5%）×3%=58.86（万元）

索马

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hui7825

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torn8

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ynbwlxm

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