房地产对开发的产品是选择销售还是自营？

金色的麦穗

    房地产对于开发的产品有两种处理方式，一是对外销售，二是留作自用或自营，那么现在来比较一下。
    销售的好处，一是可以减少印花税的支出，销售行为的印花税税率为万分之五，大低于自营行为的千分之一。二是在利润很低的情况下，有利于总体税负的下降。在项目利润很低的情况下，选择销售行为虽然要缴纳土地增值税，但税负很低。同时，企业所得税的支出也会很少。而在这种情况下，如果选择自营行为，虽然不需要缴纳土地增值税，但需要缴纳房产税和土地使用税，特别是出租业务房产税的税负很重，为出租收入的12%。因此，在利润很低的情况下，选择销售行为，房产税和土地使用税的减少额一般会大高于土地增值税的增加额。
    如是选择自营，相对于销售在纳税有以下好处，一是延迟营业税的现金流出。虽然销售与自营产生的营业税涉及的科目不同，但从较长的期间来看，销售取得的销售收入与自营取得的收入是一致的，只不过这个期间有长有短，可能是20年，也可是30年。因此，相应的营业税支出时间不同，销售行为是在销售时一次性缴纳，而自营行为是在较长期间内分次缴纳。从这一点上看，自营有利于延迟营业税的现金流出的时间。二是在利润很高的情况下，有利于总体税负的下降。如果项目的利润很高，选择销售行为，将产生大量的土地增值税，同时，企业所得税的支出也会很大。而在这种情况下，如果选择自营行为，将不需要缴纳土地增值税，同时，由于没有形成销售收入，自营房产本身不会产生利润，只是出租业务会取得利润，而这部分利润一般不会很大，因此，企业所得税的支出也相对较低。虽然自营行为涉及缴纳房产税和土地使用税的问题，但在利润很高的情况下选择自营行为，土地增值税及企业所得税的减少额一般会大大高于房产税和土地使用税的增加额。因此，从这一方面来看，选择还是比较好的。
    当然选择销售还是自营，关键要根据开发项目的利润情况来决定，一般来说，利润高的选择自营业，利润低的选择销售。但对于具体项目，还要经过相应的纳税测算来比较二者在纳税上的优劣。

老年使者

指点迷津.辩明方向.大悲大悟

无虑无忧

受益非浅 谢谢了