央行再颁"禁贷"令 空手道开发商大限将至?

勇者无敌

上市融资、银行贷款、私募融资、民间拆借一直以来被视为地产商获得资金的四大渠道。自IPO渠道获得的资金在今年4月被证监会告知不准用于屯地后，上周四，央行和银监会联合下发通知，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款。

　　至此，企图靠空手道方式获得土地资金的开发商将难以生存，房价是否会因为土地供需关系而下跌？在渝上千家开发商中将有多少因此出局？


　　降价成开发商主要议题


　　9月1日，这在大多数开发商的"黄历"中是一个不错的日子。"金九银十"的传说一直都不被质疑，大家甚至期待如去年一样的神话出现。


　　但在2008年，这种预期却并不如农民丰收时收割稻谷般准时到来。


　　沙坪坝四川外语学院附近某楼盘的开发商，在本周一通知其代售公司置尚地产将其均价下调200元进行销售，置尚公司的营销负责人徐涛建议将每套降价2万元的额度以其他方式处理。


　　"我们考虑的方式是免10年的物管费，送两年月供，或者是更有创意或吸引人的方式。"徐表示，"这就不会因公开降价受到同行业的排挤，同时让购房者获得实在的优惠，比如以物管费的形式抵扣，也会让本就隶属于开发商的物管公司受益。"


　　经过长达一天的商谈，疲惫的徐涛最终没能说服这家楼盘的开发商，"因为他们太需要钱了，大家都知道现金才是最大优惠。"当日晚，徐在电话中告诉记者，在近一个星期的时间里，其代理的5家小楼盘已经有3家主动找其更改营销策略，核心内容都是降价额度，他的任务是尽可能地为开发商和自己争取利益：比如让开发商放弃直接降价而改为送购房者一年的月供，他同样可以拿到降价前的佣金。


　　徐表示，最近一周以来，国家明确的态度已经让中小开发商在观望中有了新的决定---持续已久的滞销和国家刚刚出台的限制贷款买地的新政，已经让这些中小开发商站在悬崖边缘，"如果没有飞岩走壁的融资本领，恐怕是难以再在行业中生存。"


　　其原因在于，持续近一年的地产市场回落，让去年同期看好市场入市的开发商因缺少资金回笼，同时无法获得金融机构的资金支持而没有办法获得足够的资金买地，最终无法持续介入新项目，以致有人考虑出局或者转行。


　　政策偏移至保障用房


　　记者9月1日从中国人民银行等重庆市几家金融主管部门分部处获得的《关于金融促进节约集约用地的通知》全文中得知，此次金融政策风向的转变缘自此前国家发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》。实际上，在7月29日，中国银行业监督管理委员会就发布了《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》）。业内人士分析之所以现在传递到各省市具体执行部门，是因为在此期间有奥运及其他方面的原因让其延后递达。


　　实际上，记者在采访获得的消息显示，目前重庆的各大国有、商业银行均无具体实施规范出台，亦有银行执行层面人士表示，只是获知有相关的通知出台，现在仍未接到具体的操作规范。而按照《通知》要求，"各金融机构应进一步改进贷款审核审批流程，制定和完善有关管理规定，并于2008年12月31日前上报监管部门。"


　　地产业分析人士认为，该文件一经下发，即引起地产业强震，皆是因为其中一条款事关地产商命门：


　　"严格商业性房地产信贷管理。禁止向房地产开发企业发放专门用于缴纳土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过两年；对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。"


　　据此分析，即使具体的操作细则仍未出来，现在地产商如果还想贷款买地，基本不可能。"因为没有任何一家银行愿意冒着违规的风险贷出这样的一笔钱，即使这些企业曾经是银行客户中信用良好、声明显赫的'金主'。"徐涛如此理解新政策对于地产金融市场的深远影响。


　　另一方面，此次由银监会和人民银行联合下发的《通知》却明文规定了贷款对于保障性用房的支持，参看全文，其间关于此类用房金融政策的调整占有重要篇幅。


　　徐涛认为，处境艰难的中小开发商可以据此找到出路，"投入限价房与经济适用房的建设也许可以分到一杯羹，除了不需要或者少交土地出让金之外，国家相关部门的政策支持是普通商品房市场中不能比的，与其在一个风险更大的市场中挣命，不如拿到更好的项目做旱涝保收的'平稳生意'。"


　　购地计划无限期搁置


　　事实上，这种小生意对于很多开发商来说也是具有相当的吸引力，买地同时逐渐成为了实力的表现。


　　"或许是由于资金原因，或许是由于对未来金融政策和市场的不确定判断，我们决定将近期在九龙坡区的一块土地购买计划暂停。"2日重庆市某开发企业负责人徐某向记者透露，他将寻找可能的机会，介入经济适用房和限价房的建设。这位负责人表示，虽然这些房屋市场的利润空间有限，却不用担地价风险。


　　"大家可以看到，今年初到现在，有多少地产企业在退地，重庆的大企业也在上市找资金，我们小开发商，做些平稳的生意过渡很重要，活不下去什么都别谈。"徐言简意赅地阐述了自己的观点：在近两年时间里，大量拥有巨资的外地地产"巨人"入渝，疯狂拿地的同时推高了本地地价，重庆本土企业在竞争中受其连累，导致去年重庆和其他城市一样出现"面粉贵于面包"（土地出让楼面地价高于当时房屋均价）的现象，虽然仅为个别，但整个行业的成本却实在地因此被拉高。


　　徐认为国家出于民生原由考虑金融与地产政策的调整事出有因，开发商也应该顺势而动，一味地吹捧地价与房价的上涨不仅违反简单的逻辑，同时也是有违政府的调控，必将得不偿失。


　　对于购地计划的搁置，徐表示自己现在并不能判断市场的行情走势，"与其盲动，不如静观其变"，他称目前的地价已经占到自己开发项目成本的1/4左右，国家金融政策调整之后，肯定有大批无实力的公司放弃买地，甚至退出地产市场，按此推断，土地的供需关系发生变化。"土地价格的最终走向很难判断，如果有所下跌，那么现在买地定并非最佳时机。"


　　对于这种静观其变的策略，徐涛也表示赞同，他所在的中介行业也深感全行业所处的困境，在其所代理的楼盘中，以前均是每月结算一笔佣金，现在有客户变成按季结算，甚至有企业要求半年结算，"开发商的资金压力传递到我们这里，我们也深感他们不易。"徐表示，以前一些楼盘一个月卖1000万元是很容易的事，现在个别楼盘几乎跌了一半。


　　"这笔钱交回开发企业，除去员工工资、金融成本和支付工程款等开销，几乎所余不多。"徐涛表示，之前他与几家大的地产企业联络的几桩土地谈判都在近段时间内被搁置，本周内两桩约好的"会面议价"也被取消。"听说有家开发商的老板已经去区县和外地找了一些煤矿老板，还找到了做水泥厂的企业，准备合股开矿或是做工程材料。"


　　至此，开发商因政策转向而被迫转型已经初显，至于买地，徐涛认为，"那是大开发商有实力的表现，我认为他们也应该处于观望状态。"


　　房价将会有所波动


　　对于土地的渴望在金融政策的转向被再次抑制，记者致电本市几家排名靠前的开发商相关负责人，但他们均表示不愿对此政策多作评论，亦有人表示其所在的企业已经在本市有多起土地储备，所以不需担心金融政策调整所带来的风险，他们更担心市场所带来的风险，"如果购房者持续观望，市场无放量表现才是最大的风险。"


　　记者从交响地产研究机构获得数据显示，8月重庆房地产市场成交量为66.51万平方米，成交均价为4134.88元/平方米。同7月123.94万方的成交量相比，环比降幅为46.34％，同2007年8月268.05万方的成交量相比，同比降幅为75.19％。


　　该机构负责人魏开忠在接受本报记者采访时称，如果该政策最终影响到地价，它也将直接作用到房价，"地价成本应该占到重庆房价的2~3成。"这样一个大的要件的价格波动，房价没有理由不受影响。但他同时认为，重庆本土的房地产市场不同于之前出现断供的某些城市，重庆楼价不如这些城市高，所谓的降幅可能是开发商推出更多的优惠。


　　与此同时，魏开忠表示，缺少资金的开发商要想不受政策影响，必需在买地获得第一笔巨款---那将是上亿或者更多的资金。"在获得资金拿到地后，土地可以进行贷款，作为代价，开发商需要支付不菲的金融成本。"


　　根据《通知》要求，"土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过两年。"


　　此，开发企业若依此模式拿地，不仅需要支付双倍的利息（民间拆借或其他渠道获得第一笔资金所付的成本与银行借贷的成本），另外还必需承担两年还款的巨大风险。


　　徐涛则认为这种饮鸠止渴的模式是大多数开发商不愿偿试的，若开发商拿了笔钱入账救急拿地，可能是"未入肠胃，已绝咽喉"。


　　他认为这种融资模式是商战的大忌，资金链受到挑战的中小开发商可能成为降价的"急先锋"，因为规定中限定了金融和主管部门政策的叠加，会让这些企业急于得到资金解套，"根据我们的调查，民众中真实的需求是有的，有人只是觉得购房并没有到达最佳时机没有下单，但真正有合适的优惠或者降价推出，肯定有人动心。"


　　徐涛举例说，在他所代理的沙坪坝区一项目因开盘后一周推出100平方米以上每套优惠2万元，当天即有5套房屋成交，对于一天收回近300万元现金的业绩，开发企业的老板破天荒地主动打电话过问情况，并表示优惠将在本月继续进行，"必要时可以加大力度。"


　　这些项目实际上是有降价空间的，徐表示，"除了在去年高价位时买地，同时花重金营造环境等品质的楼盘外，一般的中小楼盘的生存空间应该很大，据我统计，重庆目前在售的中低价楼盘的地基本上都是在低价区间拿的，所以按此推算，经历了捂盘、滞销、政策调整、资金紧张之后，降价揽金趋势已在中低端楼盘中显现。"


　　徐认为，国家金融政策的调整最大的受益者将是购买中低价房与中小套型的购房者，因为"贷款买地被禁止后，开发商必需要通过加快资金流转和商品房的消化速度来为资金链解压。降价，将是最好的办法"。


　　在连续不断的房贷新政影响下，或许能让更多开发商介入经济适用房和限价房的建设，最终让百姓受益。

胖丫

难道说这就意味着开发贷成为墙上的饼？只能看没机会吃？！

江苏

很值得看看的,呵呵

小李子

很好的文章！我喜欢这样的文章！！

liurenhe

值得看看！谢谢！！