房产界刮起降价风 解析降价背后七大深层原因

勇者无敌

近来，中国房产界刮起一股降价风，万科、金地、大华等房产商都在不同程度地降价。对此，业内外众说纷纭，消费者的表现也各异。尽管房产商降价在意料之中，可我们还有必要探究一下其降价的深层原因。

　　一、银根再度紧缩，令救市期望成为泡影。



　　日前，央行和银监会再次发布通知，约束各商业银行对商业性地产的贷款。规定只要国土资源部门认定某个房地产项目建设用地闲置时间超过两年，该项目的开发将无法从银行获取任何形式的贷款。此政策一出，令原本还期盼政府救市的房产商不再心存侥幸，这是导致房产商竞相降价的重要原因。



　　二、资金压力继续加大，令房产商陷入四面楚歌的境地。



　　商业银行对房地产开发和个人房贷的门槛一步步抬高，习惯为房地产项目垫付工程款的建筑行业，对开发商的信心也在一点点丧失。许多房地产项目，开发商只投入20%-40%资金，总承包单位、分包单位、钢材商、水泥商整个工程建设的一整个产业链承担了其余60%-80%的开发成本。建筑工程债务案件中，1个亿的工程甚至可以打出六七个亿的官司，一荣俱荣、一损俱损，建筑商逼债、融资无门、销售不力，导致房产商不得不降价销售以图快速回笼资金进而度过难关。



　　三、战略调整，很多房产商知道，已经不能再追求暴利了。



　　日前，本人接受安徽一家开发商委托，为其做五年期发展战略规划。在规划前沟通时，对方明确表示彻底放弃暴利心态，将公司的可持续发展放在第一位，并再此基础上实施品牌战略。近阶段，在与很多房产商沟通时，他们也大多表露出只愿追求合理利润的真实意图。在这样的心态驱使下，房产商降价是顺理成章的事。



　　四、开发商股东之间、开发商与代理商之间对房价走势的意见出现重大分歧，最终，看空派占了上风。



　　8月底，一个开发商朋友约我吃饭。席间，对我关于房市后期走势的分析非常认同。饭毕，请我到他公司和其股东交流。很多人一见到我就调侃说“地产空军”来了，我笑而不答。在我还没有充分表达观点的时候，大多数股东已经表露出坚定看空的观点了。同样，地产代理商对房价后期走势也是看空派占据绝对优势。因而在决定降价时，其政策出台速度就相当快。


五、房产商、代理商的销售团队缺乏足够强的营销拓展能力，在没有足够的经过细分的客户资源情况下，只有降价以期达到吸引客户的目的。



　　在目前的房产销售团队中，以代理商的销售人员为主（少数有房产商自己培养销售人员的），这些销售人员绝大多数过惯了做店等客的销售生活。他们在原有的房产火爆时期的销售模式影响下，很少主动开发客户缺乏足够强的营销拓展能力。这样，在销售压力面前，他们最希望公司降价甚至大幅降价。可能有人会说，这样的话，他们佣金不是少了吗？表面看来，房价高了，提成就多，可事实上只有房子卖得出去才能产生提成。因而，在房产销售团队没有足够经过细分的客户资源的情况下，降价是一种选择。



　　六、近期钢材价格大幅下跌，令成本降低许多。



　　近阶段，从建房常用的几种刚材的5月16日到9月1日走势来看：16号圆钢从5910元/吨，降到4740元/吨，降幅达19.7%；12号螺纹从5660元/吨，降到4940元/吨，降幅达12.7%；5号角钢从5690元/吨，降到5060元/吨；6.5高线从6030元/吨，降到4860元/吨（如表所示，资料来源上海宝山钢材交易市场）。钢材价格大幅跳水，令房屋成本也跟着降低，房产商降价并没有太多的让利，其降价也是乐意而为。



　　七、近期量价齐跌、有价无市的市场表现，令原本还在观望的房产商不得不投入降价行列。



　　8月份，北京住宅期房网上签约4059套，签约面积42.3万平米，其中日均签约套数为131套。同期，全市现房住宅网上签约679套，签约面积10.2万平米，其中日签约套数为22套。总体来看，8月份住宅期房及现房总成交量为4738套，成交总面积为52.5万平米，整体日均销售签约套数为153套。此交易量环比今年7月及同比去年8月都出现了大幅度下降。



　　近两年几乎绝迹的区域“零成交”现象日前再现上海楼市。网上房地产最近一周(8月18日-8月24日)数据显示，卢湾、静安两区新建商品房一周内出现“零”成交现象。而荒岛工作室公布的调查结果表明，除卢湾、静安两区新建商品房一周内出现“零”成交现象，近期区域内的个别明星楼盘也难逃“零”成交命运，例如位于卢湾板块的豪宅翠湖天地嘉苑今年上半年一直保持着不错的平稳销售，但是最近两周连续出现“零”成交。



　　8月20日至24日分别成交162套、112套、71套、92套、83套，8月17日至23日一周全市成交一手房710套，这样的成交量令深圳观望气氛更加浓厚。



　　量价齐跌的市场表现令原本还死抗的房产商不得不加入降价的行列

心雨

不错，分析的很透彻，看后对近期房价降的走势明白了许多，再此表示感谢