《房地产与中国国情》－陈淮演讲

数字人

　　咱们今天稍微轻松一点儿，市场没到用我们血肉铸成新的长城的阶段，咱们这个词有点儿吓人，“楼市惨淡”。如果真是叫惨淡，就不要在这个行当做生意了，什么时候楼市也不可能像卖白菜那么卖，如果短暂时间出现这样的供求对比状态，这个市场反而不正确了，不合适了。

　　楼市的房子卖半年到8个月卖完，已经是很好的正常的销售周期了。可能大家对房地产这件事我们有很多不熟悉的地方，不熟悉不是说我们在座的朋友我们都是开发商，我们在这个行当干了十年八年，我们怎么还不熟悉呢？你很熟悉，老百姓买房置业到国务院领导、专家、购房人大家都是小学生，我们前一阵比较热闹频率高的中心词是房奴，还有穷人买不起房，最近断供、救市说法很多。

　　中国房地产有很多特点，是中国房地产，我们得认识基本规律首先是，世界各国住房建设和作为买卖的住房，房地产市场发展有共同规律，我们得认识和了解这个共同规律，你比如说，我们舆论常说，小白领不吃不喝得25年到30年才能买得起房子，所以是泡沫是房奴了。是不是全世界哪个国家在35到25岁置业不是这样的。我还不知道哪个国家不是这样的？大概是埃塞俄比亚是这样的。但是全世界共同规律是又吃又喝又娶媳妇又生儿子，还要在10到12年把房贷还清了。这里面有共同规律。

　　我们还得认识中国的特殊性，就是中国的国情。简单的说，美国房价收入比3到5年，中国房价收入比是13到15年，所以是泡沫。我想西安请得起保姆的居民家庭不低于15-20%。美国大学校长我没有听说谁请得起保姆。因为房价表达的是土地和劳动力这两种最基本的经济要素，是市场价格比值的关系。美国土地稀缺程度比中国小，劳动力稀缺程度比中国大，即便有一天中国到了和美国一边阔的时候，比美国还阔的时候，我相信中国和美国房价收入比也有一定的差距。

　　今年春节晚会蔡明演了一个小品，就是卖房子的事，就是物以希为贵，这个市场规律不可能被颠覆。稀缺程度不一样，比值关系自然就有了差距。我们有限的时间，要想把中国的基本国情我大约想了一下得有十到八项。

　　我讲东西有一个特点，我从不照着宣科，大家不用记，咱们双向交流，四目相对、脉脉含情就对了，以听为主。

　　大家都关心的你直接了当告诉我们，房价会涨还是会跌就完了，我还真不知道。呆会儿和大家双向交流，希望大家问问问题，我先声明，四个问题不用问，下个阶段出什么政策，不要问，温总理才知道了。房价还不会涨？你不用问，老天爷知道。第三个问题，我现在该不该买房子，你也不用问，你太太才知道。第四个问题，有人说，什么什么，你也不用问。谁说的谁才知道。因为媒体记者喜欢问这四个问题，问来问去都是我不知道的。

　　再一个，我也不预测房价和投资指导，我给大家说一个我个人的看法，凡是给你做房价指导十有八九是江湖术士。像股市一样，说跌到5000点，这差不多了，跌4500，这也差不多了，到3000，这是政策铁底，没问，跌到2300了。市场如果被人这么准确与把握，市场就有市场，有内在的规律。

　　我们从国情谈起，也就是告诉大家一个价值，是市场运动的外在表现。共和求的对比关系，老百姓收入增长的关系，我们一个城市国际竞争力的表现，基础设施完善和老百姓移居程度都是表现在价格上。

　　我们今天说国情，国情是一个短期，你问我价格会涨还是会跌，我可以告诉你，房价有时候涨有时候跌，有的地方涨有的地方跌，一定不错。我先问你，你愿意听价格涨，你坐左边，你愿意听价格跌你坐右边。我可以给你讲价格必跌和必涨的十大理由。股评家说必涨，就把必涨的理由说出来，跌的时候就讲业绩还不行，国际市场产品价值在下滑，所以要跌。都有道理，都对。

　　我们刚才说价格是短期的利益，国情是长期利益，价格是随机波动的，国情是不以个人主观而改变，价格是软的，国情是硬的条件。

　　十七大报告格外说，研究中国的一切问题，安排我们翻两番的长期战略，必须得立足于一个叫基本国情，我们第一个国情也是区别于人们常在舆论上、媒体上、网络上对比美国、欧洲、日本等发达地方，一定要注意到中国房地产是像城市化转变的高潮阶段。中国这个民族，有过三次建设城市的高潮，第一次建城高潮是在西安，2000年前的秦汉时间，第二次是1000多年前的唐朝也在西安。第三次我们又处在一个建城的高潮。奥运会开幕式和闭幕式，不知道大家看出一点儿门道没有，伦敦八分钟，给我们演了变形金刚和公交车，和我们的开幕式有什么区别？我们展示了五千年灿烂的中国文化，不幸的是我们展示的是手工劳动、自然经济基础上的文化。有一个不是吗？从造纸到印刷、到农耕，伦敦给我们展示的是机器闻名，只有八分钟。我们从古老的文化走向现代文化，这个半生路就是城市化。

　　改革开放三十年来，发现了一个天大的历史秘密，是我们现在讨论城市化的问题最重要的物质基础，我们几千年都信奉得需要更多人种粮食，现在这个国家、这个社会、这个民族走到了一个阶段，种地人越少，打粮食越多，信不信由你，一般人我还不告诉他。

　　大家有没有唱过一首歌，《夫妻双双把家还》，那夫妻双双把家还就是集中表达了中国老百姓对理想社会的向往，人们向往什么样的理想社会，挺浪漫的，娶个仙女做老婆，那比超女厉害多了，那么仙女娶回家过什么日子，你挑水我来浇园，我织布你下田。把仙女请下凡我们打下粮够吃吗？不够吃。如果够吃，我们关中这个产粮地方还闹农民起义，陕北红军到这儿为什么闹革命，大土豪、分田地。

　　全社会一百个人种地，只够60-70个人吃，注定一部分人得饿死，咱们得抽签、发扬风格行不行，或者我觉悟高，你们吃，我饿死。农民起义、诸侯纷争就是这么来的。因为农业生产效益始终上不去，一亩地就能打这么多粮食，我们在改革开放之前一个长期过程中，甚至改革开放一段时间内，我们相信得更多人种地才能解决更多人吃饭问题。毛主席说，要深挖度、广济粮，解放军也得学农、知识分子机关干部都得学农。连解放军都得种萝卜，我们打的粮食够吃了没有，还是不够吃。够吃了就不会有包产到户这种举动。今天数千万知识青年不到农村去了，1.4亿农村劳动力转移到城市经商务工，我们城市常住人口，从1980年到1.9亿到2007年到5.9亿人，整整增加了4个亿。别以为我们今年的通货膨胀是粮食价格推动的，中国一点儿都不缺粮食，倒不如说中国过去几年产量过剩。2006年4.98亿吨是建国已来少有特大丰富年，我们以前是4.6到4.7亿吨就够吃了。越少人种地打粮更多，这就叫工业化。

　　美国那地方，3亿人口，种地不到800万人，农村劳动力占总人口3%，种的粮食够不够吃，别以为美国都写软件，是发达国家，农产品多得不得了，跟中国闹矛盾，说你们得买美国牛肉、美国柑橘。前一阵韩国为了买美国牛肉，韩国人差点儿和总统打起来。美国是个农业大国，农业人口占总人口的3%，我们正处在这个阶段，我们正从夫妻识字的阶段，我们走到了城市化的过程，因此我们说楼市、住房、房地产中国最大区别于其他国家的，在于我们不是简单的建筑房。我们是在建设城市，一个叫城市的东西在我们手里头形成。历史一定记上一笔，在二十世纪初的人给我们留下的我们得以和全世界竞争这个就是城市和城市区。我们让更多人住在城里来，我们才能解决三农问题，解决三农问题不是给更多的钱，更多的粮，更多的人，而是更多减少农民。

　　人们到了城里来，就得有地方住，就得有公共活动空间，就得有交通基础设施，到城里头来，不能光唱卡拉OK，吃海鲜，还得钻研科学基础、促进社会分工，提高国际竞争力，这才可以。我们到了惨淡的地步没有？没有。我们可以这样说，现在城里5.4亿常住人口中，农民工还没有基本解决他们的住房问题，真正在网上发帖子的不是小白领，而是农民工。他们住在城市的拐角、在洗脚屋、城乡结合部、建筑工地这四个地方。农民工轻壮小伙子有3400万人，他们要娶媳妇都得有孩子，全世界正规军加一起不到2900万，中国每天晚上工地的小伙子3400万，还有2.5到3亿农村人口在未来15到20年搬到城里住。到2020年，我们预期中国城市常住超过8.5亿人，这就是中国房地产面临最重要的国情。

　　也就是所有发达国家城乡的分布结构，我们用一句话归纳，就是相对稳定了，中国正处在大变动过程中。这是第一条。

　　第二件事，按照我们一段时间来说，从媒体上读到的信息，咱们又得产坦率说一些得罪媒体的话，敢情我们过去几年是对不起老百姓的行业，中国老百姓不是受益于我们这个房地产业的发展，也是极大的受害于我们这个城市住房建设、房地产市场发展和房地产业的扩张。好像我们面临的是严重的住房危机和房慌，这不是事实，三十年前、二十年前，中国真正是房慌，那个时候两代夫妇住一间屋子，异性姐妹住一间屋，这种恐慌在城市中随处可见。到2007年末我们人均住房面积的不足7平方米增加到了超过28平方米，这两个数字算进去，你算算中国盖了多少房。
　　2002年不准福利分房开始，我们盖了50亿的商品住房，竣工总面积9年里50亿。2007年我们总竣工面积5.6亿平方米，加上农民自建盖房，厂矿盖房，我们9年里盖了6000万到7000万套新房，涉及超过2亿城镇人口。将近35%的家庭搬到了新房，已经搬进去，不是将要搬进去的，还不算他们腾出的旧房子二手房置业的人。城市之大，还没有盖够，我们前三十年已经解决了大多数老百姓有房子住，不管大小、远近、好坏，有房子住的问题，不是今天才解决老百姓也房子住的问题。我们今天要奔的小康就是所有人，而不仅仅是大多数人有房子住，这就是去年末国务院发的24号文件，连那些最困的极端群体也应当有适当的住房，要做到因饱尽饱。让大多数老百姓要有自己的房子，不光有房子住，还得有产权。

　　昨天有一个记者打电话问我，我们和1989年的通货膨胀有什么不一样？1989年我们市场是双轨制，今天我们是充分市场化了，88年、89年老百姓利益诉求是利益。现在成吗？你这个月挣的钱，买不到上个月的东西，我还需要二十万的现款。二十年前我们通货膨胀是因为短缺引起的，生产不能不足造成的。今天我们面临的是收入性的通胀，我刚才说中国不缺粮食，为什么涨？因为国际粮食暴涨。国际粮价暴涨，又是因为石油价格暴涨开始的。拿石油开汽车的，又用玉米造油了，牛没得吃了，所以都涨价了。

　　现在的殷实之家和温饱有余有什么区别？现在更重要的就是得有家底，也家底才叫殷实之家。 我们房地产产业不是光建了城市，建了住房，实际上中国房地产产业发展到今天，已经客观推动完成着一件伟大、重要的社会革命。我从不用耸人听闻的词来吸引眼球，我是伟大，一定有它的重要内容。我们的社会价值取向当老百姓站在大街上是有意见，开发商黑心肠，实际上我们价值观取向已经在发生着天翻地覆的变化。诸位在座的在上学的时候老师有没有教过咱们是无产阶级，要做无产阶级接班人。

　　现在我们知道，要住好房子不是资产阶级思想，我们是彻底否定了那个越穷越革命，越穷越光荣的阶段，否定了有资产就是阶级敌人的阶段。2002年十六大报告就说，不要以有产和无产说人们政治上的先进和落后。因此我们正在发展的房地产市场和老百姓置业正在造就大多数老百姓成为有产者的过程。有产不是恶，是善，是社会应该提倡，老百姓殷实力量不够，我们得帮助他们有产，这个变化大不大？这不仅仅是意识形态的历史进步，从排斥有产，正当无产阶级接班人，把有产打翻在地。大家都在想买得起买不起房子，我咱们可以买到便宜合适的房子。政府提倡、保护老百姓成为有产者。

　　所以十七大报告进一步不，我们不仅仅如同十六大报告说，让劳动资产活力爆发，十七大说我们要创造条件，让更多人民群众拥有财产性收入，能带来收入的财产就是资产是。

　　刚才说仅仅是个意识形态这叫什么国情？因为我们老百姓在20到30年前都是无产者，因此我们老百姓市场对象绝大部分都是第一次置业，这个时候就容易出现高峰、波谷，过去五年，我们第一次置业，上半场刚过去，下半场正酝酿。过5到8年中国还有第二次置业高潮。上半场是什么呢？比如北京1999年到2002年住房改变，福利分房停止了，并没有说都停止了，有一些部委到2003年左右。所以这些购买力，能买得起没有匀速释放，集中在2005年2006年出来了，本来在2008年、2009年买房的人，提前买了，集中释放了。释放之后，再站在门外还没有买房子的人，购买力是下一个台阶的。人们收入水平和风险承受能力是不一样的。这100个人里面，最有钱前10个人买了，第二个10个人也买了，第三波不是那么有钱咬咬牙也买了，第四波，也买了。就有了大家说的市场观望问题，这个观望不是长期的，完善住房保障体系，又可能形成高潮。

　　我们说第二次置业在5-8年之后，跟中国人买车一样，中国人买车大多数是第一次。美国每生产一辆汽车，就回收一辆旧汽车，就可以生产这新汽车40%的金属材料。大家很多人买车，第二次有经验，你第一次买车，你开3到5年，觉得你收入提高了，档次提高了，你刚开始就是经济型轿车。所以第一次买的不一定合适，考虑不周全，现在已经有一批在前两年买了房子的人，觉得不合适，为什么那时候一开始你买120，我得买140，副处长买140，我正处长就得买160，买得很远，天天上下班，我不如同样的钱在机关旁边买一个小一点儿的，我每天路上三小时划算吗？大家就可以根据自己不同年龄层居住目标，重新认定，我不需要一步到位，我才30到40岁，就把60岁需要的住房买了，这个不需要。

　　我们现在的老百姓在意识形态价值取向变化背后，就是我们市场面对第一次置业的群体。发达国家不存在这样一个从无到有的过程。发达国家的住房，民用住宅设计寿命30到50年，民用住宅不用太长，太长不经济了，时间太短反复拆建也不经济，30到50年是技术上的周期。

　　每年发达国家只要盖现有住房1/50左右，再乘以生活改善的系数，中国大多数老百姓处在脱困期，现在有一半人进入了改善期，福利分房就不够了。所以这是我们第一次置业购房的下半场。仅仅靠信贷，这些不足以了解中国市场。

　　中国国情还有一个特点，巴黎、纽约、东京这些城市，阿姆斯特丹，他们那边的城市建筑房不需要和大拆联在一起，中国一盖房子就和拆迁联系在一块儿了，这也是中国的国情。我们刚才说，城镇居民不得了，人均居住面积28平方米建筑面积，比香港还高，我们城镇总量190多亿平方米，里面有将近一半的住房质量是很差的，配套性能根本不能达标的住房。打个比方说，我们中年在座的跟你老婆打过架没有？你老婆买了衣服，你跟老婆吵，你柜子里50件衣服了，咱们还买？有30件是没有生孩子买的，有10见是生孩子的，剩下的能穿的还有多少？

　　这就是中国城市的特点，解放前的房子，除了极少数有历史文物价值的，咱们不能拆了，那得保存着，故宫得保留着，剩下的都得拆，没有任何保留价值。改革开放前的住房，也同样除了有部分历史文化价值和资产质量较好的少部分之外，比如北京人民大会堂，这个不能拆。但是剩下的民用住宅，也基本上没有保留价值，全得拆。我们说六十年代到七十年代，我们在什么状况下建的住房？毛主席说的山散洞方针，敌军明天就来轰炸，咱们建那么好的房子干吗？毛主席说备战备慌，到打完第三次世界大战，毛主席的红旗就插遍世界的每个角落了。

　　那个时候老百姓住房困难，就得学大庆，先生产，后生活。我们这么走过来的，你想想，这些年中，我们能建什么房子来？还有当初没有准备住，超过五年的。建的都是战备房、简易房，地震稍微一晃，就不散了吗？都是危房，赶快拆还来不及。我们从改革开放末到2000年后，停止福利分房这一段时间，还有一定的保留价值。老百姓从住房制度用钱买房的那个时候开始，这个时候的房子还有一定的保留价值，有厨房、厕所还不错，那个时候是脱困，现在是改善。脱困是有一个房子住就不错了，还管环境、移居，四十几平米两室一厅，一个12平米、一个8平米，4、5平米放一个餐桌，还有一个厕所，那样一个房子住两对新婚夫妇。那个时候脱困年代，这些房子目前我们也在酝酿一个政策通过政府改造，作为廉租房或者经济适用房，还有利用价值。再过十五年，这些房子也就有三十年以上的年龄了。现在算起来，城镇中有一半得拆了重建，十五到二十年，可不是一个很长的时间段。中国地级市以上的城市292座，设市以上的城镇680多座，你能想象中国这么多的城镇人口住的房子，在未来15到20年有一半得重新建，那得多大的投资规模、施工总量才可以完成。

　　这就是中国国情，你听说纽约什么时候这么大拆大建过？他们没有被战慌过。日本有一段时间是这样的，日本现在也在事实第六个住房改造计划，当时有个电线就差不多了，要用宽带没有接入，政府的政策房，也需要更高的条件，现在也是回过头来改造。

　　我们刚才说，这是中国的国情。第三个中国国情，中国是资源有限的国家。上小学老师老说，咱们中国是地大物博，地方大，960万平方公里，那不假，自然资源禀赋丰富薄弱，倒不如直截了当说，中国是个资源匮乏的国家，支持工业化45种矿产品，我们有25种是严重短缺的。要说中国的资源，明天天亮之前说不完，我们必须得节约土地、节约水、节约能源。顺便说个词，有人议论房地产说刚性需求。大家说的没有达到点上，住房这种东西也必定需要的刚性特征，都得住房，谁也不能住野地上，联合国说人人享有适当住房是文明国家必须的水平。人人是每一个人，不是多数人。但是又有不同于其他东西的特点。

　　比如说房地产经济学，吃饭这种东西的需求，每天产生一次，昨天吃了的饭，我昨天吃了，今天不用吃，行吗？每个人每天都得重吃一顿饭，每个人绝对不需要每天都重新买一回房子。用经济学的语言叫我们永远面对的是鞭及需求。房子涨价只对100个人今天、今年需要买房的人有影响。吃饭今天涨价了，今天的需求不能挪到明天去，你打听好了，明天有人请我吃饭，我今天早上就饿着，把两天的需求都满足了。你除非脑子有病，才会这么干。吃饭的需求不能超过一天，不可能把今天挪到明天，也不可能把后天提前挪到明天。买衣服可以，前置后错不能超过一周。

　　买房的需求和欲望周期是3到5年，今年买也行，三年之后买也行，提前到今年也行，也就有了非刚性的一面，大家可能今年都不买，可能明年都买这么一个特。第二个人们吃饭吃两个馒头吃饱了，一个半没有饱，两个半就撑了。人们买房子，多大房子就够？多大房子就不够？这里面弹性非常大。和我们讲资源联着呢，我们先把资源放一下，讲一下资源经济学。

　　经济适用房60平米的标准，专家研究论证到50到60平方米中，可以分割出人们住房基本需求，这个基本需求，不是光有墙，有房就行，也得也厨房、厕所。90平方可以满足人们基本改善的需求，住得比较舒服，有一定的活动空间，可以满足。人们住房功能在90平方之内可以满足90%的效用，360平米可以满足98-97%的效用。人们住房的面积不能太少，有6成就是满足于厨房、厕所。我可以舒服地洗个澡，做饭的时候可以折腾开，6成舒服度来自于厨房、厕所，3成来自于卧室，周围很宽敞，只有1成来自厅。从90平米到120-140，9成扩大再厅上，诸位开发商可以自己琢磨，90-120，卧室从15-18平米提高到22平米，其他大的都大在厅上，我们满足不了，我们资源国情满足不了大家的追求。

　　我们现在要保障基本住房需求，就是24号文件，廉租房应饱尽饱，县以上就要做到应饱尽饱，还要扩大廉租房住房范围。支持和保护改善型需求，90平米以下，我有一定的劳动收入，有一定财富积累，住的稍微舒服一点儿，和孩子生活得更愉快一点儿，可以。保护和支持人们满足改善型需求。限制不鼓励享受型需求，120-160也没有什么过分，就想来一个书房，比正常卧室多一书房，或者太太来一健身房，就可以。

　　现在有钱和没钱的区别就是：有钱在屋里骑自行车，没钱在屋外骑自行车。这个不过分。这个需求和社会政策没有打算怎么为难你，也不可能给你优惠和鼓励、优先保障。如果一个城市很多群众住房很困难，这种供应你还不能优先，不鼓励你。那么我有的是钱，我就要住别墅，还要独栋，养花、养草、养二奶，奢侈性需求要限制，适度限制享受型的需求，保护和改善需求。为什么不让我买？我有钱你不让我买，你说多少钱我给你多少钱就行了。你占了优质资源，你买得起，我们供养不起，我们必须得近一个四节一环保的健康文明的住房消费模式。

　　第五个国情是发展不平衡。发展不平衡，我们已经看出来了，东部和西部之间，沿海和中小城镇之间，老百姓住房和公共设施之间，不同收入群体之间，改善的速度占有资源的状况，发展的程度不平衡。同样是买房，上海人买房的质量和档次，和西部、中档县城等老百姓说的，同样90和120平方米的房子档次差异非常大。这些年我们还感到地上和地下严重不配套，已经成为城市的严重隐患了。奥运会着急什么呢？就是着急北京蓝天，就是环境污染了。我们把宝鸡的工厂全关了，到了奥运会后半截，北京的天好得不得了，多少年没有有的天亮，咱们要知道，早两天关，开幕式也不至于那样了。发展不平衡是中国的国情。我们说的房价收入比也是中国房价发展不平衡的体现，中国房价比要和美国相比需要两个前提条件，第一个城市化基本完成，就是城镇结合部的改善基本完成。第二中产阶级要占重要比重。中国是个金字塔，收入每低一个基层，我们就大一块儿。我们还需要至少二十到三十年的历史发展过程。

　　第六个国情是市场保障体系不完善。穷人买不起房子是市场保障体系的错误，穷人不应该通过买解决这个问题，通过救助完善保障体系。房地产是有风险的，是绝对不可避免的，我们把风险分给十个人，市场就很平稳，咱们把这个压给一个人，九个人都闲着，那么这个人就压死了。还是通过银行按揭，把这个转嫁给消费者。

　　第七个就是我们面对全球化的竞争。房地产就是本土的事，怎么碍着世界的事了。原来上海牌第6位，现在牌第16位，上海和纽约城市的价格比就会变化。我们今年就面临一个问题，中国股市大跌，房地产市场交易萎缩，但是外资涌入中国的势头并未减缓，反而仍在通过各种途径进入中国，都跟邱少云似的，爬在阵地前，又不买股票又不买房子，干什么来了？1980年中国外汇储蓄负的13亿美金，2005年8000亿美金，2007年15000亿美金，2008年6月之前，18000亿，这18000亿存在银行是支援中国银行来了，还是干吗来了？

　　第八条，房地产产业抗风险自身发展薄弱。这个产业势必会发展壮大，并不是每一个企业都可以活下去，银行一收紧信贷，你就活不下去了，我们的盈利模式是初级阶段，抗风险能力比较弱，大中小企业产业结构还不完善，竞争处在低级阶段，我们把管土地、银行摆平就可以挣钱了，那个阶段过了，你面对银根紧缩你感到楼市惨淡了。

　　第九个国情长时期内我们宏观经济环境呈现为不一定和不确定因素众多的状态。宏观经济是短期的，是可能通胀、通缩、反复交替出现，不是一股劲，反复出现的可能性非常大，我们对外开放的扩大，我们进入了一个高风险阶段。

　　第十，消费观念与文化传统需要长期引导，这也是中国的国情。老百姓攒钱买房子，从农民工一直到当老板的，无一例外。山西建房子，乔家大院，挣了钱就盖房子。现在农民工挣了钱，也建房子，就形成了反复拆建。城市人也是，追求高档、豪华、面积大等诸多原因，其实是不恰当的。

　　我们住房市场中，所有的变化，外在现象中的，什么断供这些词都是中国基本国情外在反映。以上和大家简单交流，咱们每一个题目下，都有很多有意思的故事，因为时间有限，只能说到这儿。

　　现在还有二十多分钟，和大家双向交流，欢迎来宾提一点儿简单问题。我再声明一遍，我刚才说的四个问题，你就不用问了。欢迎大家提问。记者：您好，您在北京，一直关注的是全国的市场，西安的房地产和全国有很大的差别，西安是内陆城市，和重庆、成都都有区别。楼市惨淡，西安人确实可以感觉到，因为西安人赚钱确实很少，西安的房价确实翻了一番。请您谈一下对西安楼市的看法。

　　陈淮：住房市场哪个城市跟哪个城市不一样，别说西安和北京、成都不一样，北京和上海也不一样，没有一个城市是一样的。既有共同之处也有不同之处，上海建国际化大都市，上海价格水平受到大量外资涌入的现象，这是它的特点。外商在上海买房子比照不是上海人的收入，上海让比西安收入高，也没有扩到比西安多多少。外资一些小白领买房子也很困难，他们比照的不是珠三角，而是收入。上有天堂、下有苏杭，有没有人去过天堂？没有，去了就没有回来。所以苏杭的地方好，这个房子盖完了，卖完了，再有人进来，就从你们手里头买，翻一番我给你卖。成都和西安不一样，成都除了本地居民之外，外来需求还比较多。

　　西安也同样，在陕西这个位置中，也是一个省会城市，自然就有一个向上移动，地市级向城市搬，所以我们吸引的人口就多。楼市惨淡是因为西安挣钱不多，不惨淡那个时候房子让谁买了？住房市场的价格有涨有落，是一个非常正常的周期，涨得过快过高就有下跌的时候。怎么看西安的房子我不知道，西安房地产和全国是一样的，我们不做投资指导，因为房子和股票不一样，股票告诉你，明天股票会跌，确凿无疑告诉你，明天会跌，所有人都卖不买。房子永远不会，告诉明天房子比今天便宜，你不可以把你的房子卖了，晚上住马路上，明天再买。

　　过去人们买房子，普遍都是第一次置业。人们只考虑一个风险，就是价格我可以不可以承受得起；现在人们的想法不一样了，还要考虑利率的风险。因为头三年月供里，七到八成都是给银行还利息。如果买的房子不合适，物业税征收，也是你持有房产的一大风险。还有一个经济增长的快慢高低，也不可能保证你和你太太预期的那样还月供。再加上原来人们把股市的收益都算进来，如果基金好，每个月增长10%-15%；前年买的基金去年涨了，今年又回去了。这个就导致需求方需要化解自己的风险能力和购买力，这也是我们中国短期内购房的现实因素导致的。西安如此，别处也如此。

　　记者：陈老师您好，我想问您一个问题：前一阵地方政府出台了所谓的救市政策，您怎么看待这个问题？

　　陈淮：每个地方政府都赋有这个地区的经济建设的责任，赋有为老百姓盖房的责任。当不同的地区由于存在差异性，对经济运行过程中出现的问题，政府就要采取一些态度。上海大城市收入全国攀首位，相当一部分年轻的，家庭住房严重困难，每个月挣一千块钱不算低，租房子都租不起，这就需要因地制宜。我怎么看地方政府，我看不出来，我觉得应该是派反贪局查他们还是怎么看。他们当然在法律授权范围内，因地制宜调整自己的经济构成部分，包括房地产在内的经济构成部分。如果地方政府调整不是让老百姓更容易拥有住房，而是让老百姓更难改善住房，那么另做评议。像这种改善老百姓住房，更容易拥有住房我们应该欢迎的。

　　我们今年的政策和去年相比有了非常大的调整，我们去年年末就是“两防”，今年已经是一保一控，保经济增长速度不要过快下滑，控制物价上涨。当然，各地都保持经济较快平稳增长这个中央提出的目标，也同样采取一定的措施，这很正常。

　　记者：我刚才说的楼市惨淡是针对开发商和政府的，开发商直接是对社会经济推动比较好。但是现在开发商和楼市发展的程度，好像已经超过了中国的经济速度，而且是快速成长，已经超过了投资规模的合理范围？同时现在很多企业，都在对房地产进行大力的投资，包括现在的银根收缩，市场的观望程度都是有影响的。房地产业界内、包括很多媒体、机构都在说缺钱。一个盘子没有这么大的能力，却投入了房地产，这和银行贷款存在一定的关系。

　　陈淮：房地产投资规模，并没有超出国民经济的发展规模，没有一个国家在城市化这个阶段是国民经济增长10%，住房建设也只能增长10%，就像你作为一个购房人，从3000块钱月收入增长到4000块钱的时候收入增长33%，你的消费从600块钱可以增长到120块钱，这叫住房消费的高弹性，所有的国家都要经过这个城市化过程中的高资源阶段。

　　前几年，的确有很多企业，把很多资金投入房地产，那个时候并没有一个地方说缺钱投入房地产，或者投入房地产这个企业缺钱了，恰巧相反，如同大家耳熟能详的是，我们去年下半年之前，我们不断强调流动过剩，钱太多，不是缺钱，银行大量存差，而不是房地产给银行借了钱，电力、化工借不到钱了，不是这个问题。今年外向型经济缺钱，是因为我们的政策收紧了流通的货币。

　　什么叫回收流通性？就是我们通过提高利率，提高准备金律、发行国债等回收流动货币，那是为了防止经济过热、通货膨胀所必须的。沿海外向型企业，第一个就是人民币升值，今年1到6月，人民币对美元50次创新高，这股市半年要50次创新高那太漂亮了。当然我们的产品拿到国际市场，就贵了，所以最近一次国务院常务会，大家有心可以观察到，今后第一重点就是抓投资，第二抓外贸。在我们紧缩货币的时候，我们从贷款规模中排除的就是中小企业，当然还包括一些其他因素，包括中南沿海的合同劳动法等诸多因素。

　　房地产规模有没有过大的问题，有没有？有。但是和你说的没有因果关系，中国还需要盖很多很多房子呢？需要，远远还不够。但是我们能不能指望在一天、一年，在一个不太长的时间，把老百姓想盖的房子都盖到，办不到。我们物品可供量够不够？不够。

　　第二个，房地产规模大了，势必要借很多钱，我们的金融体系能不能承受这么大的风险，不是我有没有钱借给你，这个风险有问题。我们房地产开发的融资主要集中于间接的银行渠道，这个银行不均衡，导致经济危险累计，我们得控制，是这么一个含义。所以要防止房地产企业过渡膨胀的含义，并不是我们别的行业进这个行当，我没有看出这个因和果的必然联系。但是我们的房地产业，是不是有些企业困难了，就是这个行业惨淡了？不一定。第一个，开发商手里的资产和工业企业的最大区别都是优质资产，哪怕是烂尾楼也是优质资产，工厂的固定资金，可能买来的技术过时，是没有用的，买回来完全打水漂了。

　　房地产不一样，都是都是优质资产，就是开发商和企业能不能把这个事情干完。我告诉你这个石头是一块玉，如果雕琢下去，值很多钱，但是我资金不够了，只能成为烂尾楼。一个产业发展过程中，咱们不含糊地说，这里面有非常尖锐地优胜劣汰，这个产业的辉煌场景不是这个企业的辉煌场景。

　　在过去二十年中，中国发展成第一大家电大国的过程中，第一轮和第二论家电名牌、名企是凤毛菱角，当初的名牌现在还在吗？大概能活到今天大概就剩下长虹一家了。当初政府连户口都不给报的黑孩子，今天都是世界级的大家电企业。所以我们刚才说，能在第一轮搏杀中，最终成长壮大活下来是一个非常严肃的事，这个市场优胜劣汰是一个好事。

　　我老举一个例子：大灰狼是恶的代表，小绵羊是善的代表。科学家告诉我们，亿万年中，狼不断追逐羊群，不断淘汰羊群的老弱群体，羊群才能逐步进化。我刚才说，我们都是小学生，就是我们应该怎么面对在这个过程中的市场波动。

　　时间匆匆而过，后面还有交流，恐怕只能抱恨于此了。

银河飞雪

狼不断追逐羊群，不断淘汰羊群的老弱群体，羊群才能逐步进化。

辩证唯物！！