一块挂牌土地，两种入账成本

阿斯兰

一块挂牌土地，两种入账成本　　　　
“招、拍、挂”方式下土地使用权的入账成本探讨

不久前一位在A房地产公司工作的财务人员小张向我咨询一问题：他们公司准备通过竟拍方式受让一块宗地。若能成交，需要支付宗地开发方B公司开发建设补偿费4亿元，支付政府土地出让金1亿元。小张问他们公司该宗土地的入账成本应该是多少。　　小张的这个问题相对比较简单。按照《企业会计制度》无形资产章节中关于土地使用权的规定，“企业以向国家支付土地出让金的方式取得土地使用权”的，“土地使用权的入账价值应为付出的出让金”。 所以小张公司土地入账价值应为5亿元（开发补偿费4亿元和土地出让金1亿元）。
　　事有凑巧，几天后B公司的财务人员小李也咨询了一个问题：他们公司开发的宗地（就是先前A公司准备竟拍的宗地，由于某种原因A公司没有竟拍成功），投入开发成本3.6亿元，经过评估的挂牌底价4亿元，土地出让金1亿元。现在该土地由B公司自己竟得。按照现行规定，由于该宗地先前由B公司开发，所以B公司只需要缴纳土地出让金1亿元就可取得该土地。小张问他们这块地入账成本应该是多少。听完小张的表述，我没加思索的回答：4.6亿（开发成本3.6亿+土地出让金1亿元）。
　　等我闲下来把小张和小李的问题联系起来考虑时，我发现一个奇怪的现象：为什么同一块土地，在不同的公司会有两种不同的入账价值呢。既然小张公司购买支出为5亿元，可以肯定，小张公司以5亿元成本入账没有问题，也说明这块土地的市场价值为5亿元，其他竟买人（包括B公司）的土地入账成本也应该是5亿元。难道我给小李的答案错了？
　　我把我的疑问告诉了几位会计资深同行，他们的观点也各有侧重，有的主张用实际成本4.6亿元，有的主张用公允价值（市场价值）5亿元，且各有道理。后来，经过认真分析，我认为：B公司应该用实际成本4.8亿入账。理由如下：
　　一、符合历史成本原则。历史成本原则是会计确认和计量的一般原则，它适用于所有持续经营企业的资产价值计量，同样适用于B公司。而公允价值原则只是特定情形下的一种计量方式，如接受投资、捐赠等。
　　二、符合实质重于形式原则。这里的B公司的虽然从形式上看和其他竟拍人一样从政府部门（土地整理储备中心）那里竟得土地，完成了土地使用权的交易，好像其入账成本应该和其他公司一样按成交价格入账。可实质上，由于B 公司的特殊身份（一级土地的开发商）和现行政策（只需交纳出让金，不需自己付给自己开发费）的因素，B公司与政府部门进行的并不是完全意义上的产品交易。所以，B公司不能用交易价格作为入账价值。
　　那么，造成这种“一块挂牌土地，两种入账价格”的原因是什么呢？
　　为了加强对土地市场的宏观调控，国家出台了不少针对土地市场的举措，其中包括取消土地协议出让、所有土地项目必须走公开挂牌的出让形式（个别项目除外）。而对于原土地一级开发商自己竟拍土地的，国家不能象其他竟拍者那样支付原开发商土地一级开发建设补偿费，而是采取了一种类似折中的方式，只让其交纳土地出让金，不要求另外支付费用，即以开发投入抵顶开发补偿费。从另外一个角度讲，如果其他企业摘牌，这笔开发补偿费国家本来也拿不到，也就没有必要对一级开发商的资金体内循环过多干涉了。
　　上述交易形式和交易资金的不同步，造成了财务人员对此类交易土地入账成本的困惑。

ahui98

我觉得B公司还是应该按5亿计算土地成本，5亿与4.6亿的差额应算作一级开发的收益

lxb

B公司如竞得了土地，其实际是存在两个：土地一级开发和房屋开发两项

沈比

个人认为还是以实际成本入账比较合理，B公司多支付的金额，不管是多少，都是左手换右手，不能作为土地成本的依据。

HXQ49006

现在我们公司也遇到了相似情况，不过是土地的入账问题，我们与卖地方签订了一份购地合同为130万（实际付款也是此金额），评估价为180万，税局按评估价收取契税和印花税，现卖地方开出转让土地使用权的发票为180万，现我该按哪个金额入账？