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第一步：准备工作 根据国税发【2009】31号文第四章规定，成本按成本对象分类归集，成本对象按可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、成本差异原则、权益区分原则进行归类，31号文原规定“成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案”，国税公告2014年第35号将此条废止，并规定 一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。 房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。 二、房地产开发企业应建立健全成本对象管理制度，合理区分已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象，及时收集、整理、保存成本对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。 三、各级税务机关要认真清理以前的管理规定，今后不得以任何理由进行变相审批。 主管税务机关应对房地产开发企业报送的成本对象确定专项报告做好归档工作，及时进行分析，加强后续管理。对资料不完整、不规范的，应及时通知房地产开发企业补齐、修正；对成本对象确定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管税务机关有权进行合理调整；对成本对象确定情况异常的，主管税务机关应进行专项检查；对不如实出具专项报告或不出具专项报告的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行处理。 因房地产开发从规划方案到竣工交付，会经历多次的设计方案调整，涉及到开发产品形态、面积指标等方面，从一开始就很难划分确定成本对象。只有到开发后期，预测绘面积变成实测面积、物业形态已然成型，这时候才能正确划分成本对象。所以，取消成本对象事先备案制，改成事后报告制，某种程度上也是体现了这一因素。 第二部分：成本归集 “预付账款”科目的利用。所有跟成本有关的支出（也就是所有进“开发成本”科目的业务）全部通过“预付账款”科目进行核算。“预付账款”科目下设大项目名称的二级科目及非成本类预付款二级科目，如下： 预付账款——某某花园 ——某某安置小区 ——其他预付款（非成本） “预付账款”实行往来单位核算，往来单位的编号应与合同台账中的合同编号一致，合同台账就可以把“预付账款”借方（付款数）、贷方（收到发票数）按照往来单位编号汇总，得到合同台账的“累计已付款”、“累计已收发票”数据。如下： 借：预付账款——20160001 东方建筑公司 预付账款——20160002 东方建筑公司 贷：银行存款 东方建筑公司有两份合同，应设置不同往来单位编号20160001和20160002，切不可只设置一个单位。 所有成本开支，不管有没有合同均登记成本合同台账，成本合同台账是完工后计算各成本对象成本的依据。 所有成本有关支出全部通过预付账款科目核算的好处是，可以方便地查询某一合同的已付款、已收发票数据，减少成本合同台账登记工作量。如果直接记入开发成本科目，则将很难查询，且要手工另外登记成本合同台账付款数和发票数，工作量加大。 收到发票时 借：开发成本 ——建安工程费——建筑工程费——某某花园（分大项目核算，分其开发的不分开核算） 贷：预付账款——20160001 东方建筑公司 预付账款——20160002 东方建筑公司 会计账上项目核算只分至大项目楼盘，不分分期开发核算，在成本合同台账中分期、分成本对象核算。因项目一开始各分期、各物业类型、面积指标等都不确定，无法准确地将某共同成本分摊到各成本对象中去，所以在会计账目上只按大楼盘项目分开核算，待完工时，在成本合同台账中根据确切的分摊率计算各成本对象的成本。 第三部分：完工处理 完工后，应根据规定划分好成本对象，确定各成本对象的面积指标数据，确定各成本对象的占地面积法、建筑面积法、预算造价法等方法对应的分摊率。 在成本合同台账上逐条按照成本归属合理确定分摊率，得出每个合同在每个成本对象上分摊的成本金额。 完工后（交付前）应按照合同或（预计）决算金额，尽可能地多取得交付部分对应的成本发票，以便真实反映交付部分开发产品。 从开发成本结转出来时，应一笔转出，无需成本分类一一对应明细结转。比如： 开发成本——土地费用 ——前期工程费 ——建安工程费 …… ——结转 分录： 借：主营业务成本——某项目 贷：开发成本——结转 （项目核算——某项目）
成本合同台账 成本分摊明细 本期完工结转 期前已完工，本期后续开支增加的成本结转
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发表于 2016-1-5 00:12:11
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