房地产销售住宅和商铺的成本怎么分摊

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bewalau

通常住宅和商铺会设置不同的成本对象，首先，对于共同成本按照一定的方法进行分配，土地成本按占地面积法（裙楼先按占地面积再按建筑面积），大建安通常按照建筑面积法或者其他更合理的方法，资本化利息按照预算造价法或者直接成本法，开发间接费按照直接成本法等；成本分配完毕后，按照成本对象的总成本除以单位可售面积，卖多少平米就结转多少。

bewalau

1249191887 发表于 2015-7-1 09:22
真的很感谢！
各位前辈，每套住宅的成本=自身的建筑面积+分摊的公用建筑面积+分摊的整栋楼占地面积，计算 ...

成本只在可售建筑面积分摊就行，那些公共配套、基础设施通常也是按照建筑面积法、直接成本法分摊到成本对象中去，最好参照当地的税务要求，否则以后清算会比较麻烦，还要再重新归集分配。

1249191887

bewalau 发表于 2015-7-9 14:31
通常住宅和商铺会设置不同的成本对象，首先，对于共同成本按照一定的方法进行分配，土地成本按占地面积法（ ...

谢谢！虽然还是没有理清。很感谢您的回复。

dadani

虽然大概知道分摊的模式及方法，但是没有具体实施

Zhangjing

售价系数分配法
例：假设某开发企业经规划批准的开发建设的总建筑面积为10万㎡（不含地下车库），其中商品住宅房8.75万㎡、商铺0.75万㎡、公共配套设施0.5万㎡，另外随主建筑楼下配有地下车库1.46万㎡，计划售价如下：住宅房3180元/㎡，商铺8500元/㎡，地下车库900元/㎡，开发总成本为21500万元，工程已全部竣工，现结转开发成本。
①.以住宅房售价为系数1，计算商铺及地下车库的换算系数
商铺换算系数=8500元/㎡÷3180元/㎡≈2.673
地下车库换算系数=900元/㎡÷3180元/㎡≈0.283
②.将商铺及地下车库按换算系数计算核算的建筑面积
商铺换算面积=7500㎡×2.673=20047.5㎡
地下车库换算面积=14600㎡×0.283=4131.8㎡
③.计算换算面积总和
总换算面积=住宅房面积87500㎡+商铺换算面积20047.5㎡+地下车库换算面积4131.8㎡=111679.3㎡
④.计算平均单位开发成本
单位开发成本=总开发成本21500万元÷总换算面积111679.3㎡≈1925.1553                   元/㎡
⑤.计算各开发产品应分配的总成本：
商品住宅开发总成本=87500㎡×1925.1553元/㎡=168451091.65元
商铺开发总成本=20047.5㎡×1925.1553元/㎡=38594551.54元
地下车库开发总成本=4131.8㎡*1925.1553元/㎡=7954356.81元
根据上述计算结果结转开发成本，会计分录为：
借：开发成本 215000000元
贷：开发产品—商品住宅 168451091.65元
—商    铺  38594551.54元
—地下车库   7954356.81元
⑥.计算各开发产品的单位成本
商品住宅房产品单位成本=分摊的总成本168451091.65元÷87500㎡=1925.1553元/㎡
商铺产品单位成本=38594551.54元÷7500㎡=5145.94元/㎡
地下车库产品单位成本=7954356.81元÷14600㎡=544.82元/㎡

孤单人

土地成本,按占地面积法分配;共同成本费用,按占地面积法分配;其他时共同成本费用,按建筑面积法分配;同一清算单位包含不同类型房地产的,其共同发生的成本费用,按建筑面积法进行分摊.四川规定

孤单人

四川规定,住宅和商铺按建筑面积法分配,不合理.

1249191887

孤单人 发表于 2015-8-5 12:20
四川规定,住宅和商铺按建筑面积法分配,不合理.

谢谢，你知道房地产后面清算的大概步骤吗？我一点概念也没有，希望你能指点一二！

shj19780310

看你这个项目怎么造，如果项目只有一期，这个住宅商铺没分开建造，就直接把所有成本归集，按可售面积计算单位成本就行