房地产企业代收费用是否并入收入计税

加米雪

房地产企业代收费用是否并入收入计税

　　问：房地产企业代收的各项费用能否并入收入计税？

　　答：对于所谓代收费用的税务处理，首先要以收取代收费用的方式（时点、开具票据等）来确定。

　　如果是与售房款一起收取的代收费用，按下列规定来划分：

　　营业税部分：《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。销售不动产时收取的代收费用应作为价外费用与售房款一起缴纳营业税。符合三个条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费除外。

　　土地增值税部分：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第六条的规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（段文涛

韩冰冰

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具体情况具体分析，有的需要纳税，有的不需要。