关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作>的通知》学习体会之十

枯叶飘零

学习体会十


原问题：“整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。”

学习体会：
一、什么是“楼花”和“卖楼花”
“楼花”一词最早应当源自香港，泛指的是尚未动工修建或正在建设而尚未竣工的物业。因为如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的“果实”，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的“花”，所以称为“楼花”。还有一种说法，“楼花”这一词源于香港立信置业公司的“分层售卖，分期付款”销售方式。在房屋还在施工建设期间便已经被“拆零”，分期分批地预售给消费者或投资者，如落英片片坠落，故而得名“楼花”。究竟哪一种说法准确，这里也不是学术论文，不做详细探究。
“卖楼花”由此引申出来，以前指的是预售还没有完工的物业。不过现在做得更绝，经常是房子还没有动工，甚至各项手续还没有办理完毕，拿出图纸来就卖房。这时的房价是最便宜的，但也是风险最大的时候，因为在房子的施工过程中会产生这样那样的问题,于是开发公司承诺的各项条件（如绿化率、楼距、公摊）都会缩水，而这时却是炒房者的最爱（这时候是以小博大的最佳时机）。“卖楼花”的行为，可以充分解决企业资金短缺的问题，可以把资金效率发挥到极致，但同时也带来诸多问题，如炒房盛行、纠纷不断，房地产畸形繁荣、大起大落等。
同单独的“卖楼花”相比，还有一种整体批发性质的“卖楼花”的情况，就是开发公司整个项目中的某一栋或者某几栋楼房的图纸和手续整体转让给其他企业（有的具有开发资质，有的不具有开发资质），通常对方也不过户（如果过户的话那是转让土地使用权了），而是利用原开发公司的名义进行施工和销售，由此产生的财务、税收、质量问题等法律纠纷就更多了。
为了区别对待，这里讨论的时候将前一种个体的行为称之为“炒楼花”，将后一种群体的行为称之为“卖楼号”。

二、“炒楼花”的实务问题
“卖楼花”的核心思想就在于预售制度。由于房地产开发行业是一个特殊的行业，产品开发周期长，投入资金巨大，资金周转性差，为了加强房地产企业的资金周转，引入了商品房预售制度。根据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》，对于商品房预售的条件、资金的使用情况、预售合同的备案时间等都作了严格规定。
1、符合预售条件的“炒楼花”行为
对于已经取得预售许可证，签署正式房屋预售合同并进行备案的情况，如果购房者再进行转让，目前的法律没有明确禁止：
⑴ 《城市房地产管理法》第45 条规定：商品房预售，商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让的问题，由国务院规定（同其他相类似情况一样，有权利也有义务制定的部门一直没有制定）。
⑵ 最高人民法院在1995 年《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中指出，商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的商品房转让他人，办理了转让手续的，可以认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可以认定转让合同有效。
⑶ 《合同法》第80条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知该转让对债务人不发生效力。”因此，购房者在付完全款的前提下将预售合同转让，通知开发单位既可以生效。
但是，由于房产登记的特殊性，在办理房屋产权的时候需要开发单位进行配合，出具商品房销售合同、商品房结算发票、产权转移通知书等资料，因此严格说“炒楼花”行为还是需要取得开发单位的配合的。
2、不符合预售条件的“炒楼花”行为
前面所说的拿张图纸就卖房的情况，肯定是不符合预售条件的。不过这种情况也是现在发生最多的。
开发单位为了尽早回笼资金，同时也出于市场营销、聚拢人气的考虑，经常会以俱乐部、会员卡、排号、收订金等五花八门的方式，变相进行预售；而大量的炒房者也利用这时候进行以小博大的杠杆作用。当然，这里也离不开房屋中介公司的炒作，以及现场销售人员个人的参与。这里具体的业务关系和法律关系过于复杂，就不做特别说明了。

三、“炒楼花”的业务处理
1、“二手房”思路（已签订预售合同）
从“炒楼花”的操作流程来看，原本应当同开发单位没有直接的关系的。房屋已经预售给了购房者，并且在房地产管理部门进行了预售备案。在取得商品房销售许可证以后，开发单位再同购房者签订正式的商品房销售合同，在收完全款后开具商品房结算发票。房屋竣工验收后，配合购房者办理房屋产权。
至于购房者将预售的房屋对外转让，也只能按照二手房的转让手续进行办理，与开发单位无关了。当然了，按照二手房的思路进行操作，会给炒房者带来相当大的税费方面的负担。
2、退房再销售（已签订预售合同）
炒房者为了避免按照二手房思路所负担的税费，大都采用退房再交易的方法进行操作。即取得开发单位的配合，将原先签订的预售合同作废，同时与炒房者指定的受让者签署新的预售合同或销售合同，这里面有按照原价签署另补差价的，也有按照新的价格签署再返还给炒房者的。但是无论哪种方法，都需要开发单位的配合，需要撤销备案、更换合同、作废发票和重新开具发票，涉及到返差价的还需要开发单位的财务人员费劲脑筋去做差价，很烦的。
3、会员费和订金
相对于上一种情况，这种不签署预售合同，而是以会员费、定金等方式进行订房和炒房的方式，对于财务人员和内部审计人员来说更加头疼。头疼的问题主要有：
⑴ 这种会员费等是否需要交纳营业税？
⑵ 如何保证会员费等全部收齐，没有舞弊等情况？
⑶ 如何避免销售人员进行暗箱操作？
⑷ 对于已经交纳订金但没有按约定签署合同的客户，如果作为违约金罚没，是否交纳营业税？
⑸ 对于特殊的业务，比如收取订金5000元，如正式购房可抵顶30000元，如何处理帐务？

四、“卖楼号”的实务问题
1、实际业务
“卖楼号”的业务通常发生在开发商有地无钱、合作上有钱无地的情况，开发商将土地、设计和手续全部卖给了合作商，但是合作商经常不办理过户手续（经常受到合作商的资质、土地过户等方面的限制，无法办理过户），应当属于合作建房中特殊的一种。但是，这种方式同普通的合作建房不同，从业务本质来说应当属于开发商的一种土地销售行为，即开发商将土地卖完收完钱以后，不再有别的权力，也不承担其他的风险，合作商独立承担施工建设销售方面的风险，因此不属于2006年31号文第四条关于合作建房和第五条以土地使用权投资中规定的情况。
从实际业务来看，在签署合同中应当注意以下几点：
⑴ 楼内与小区的衔接关系
由于开发商负责整个项目小区红线以内的部分，而开发商负责小区内自己承担的单栋楼的部分，因此存在楼内与小区的衔接问题，包括上下水、电、暖、消防、道路、现场配合等问题。
⑵ 资源配套费
单栋楼的配套资源费由谁负担的问题。由于各地的差异，这部分资源费的多少有所差异，但都是需要交纳的，有的地方除了资源费以外还需要承担资源工程费和碰头费，水电等还存在二次加压和变电的情况，资源费通常是按照建筑物的面积和性质交纳的，由谁来负担，工程费用、设备购置费如何分配也需要明确。
⑶ 实际面积与合同面积
如同开发单位从政府拿地一样，合作商通常也是按照建筑面积计算价钱。因为建筑行业的特殊性，实际面积同合同面积通常会有一定的差异，差异部分如何计算以及何时付款也需要在合同里明确。
还需要注意的是，从商家趋利的角度来看，合作上会尽可能的增加实际的建筑面积，由此可能会给开发单位造成别的损失。由于在考核建筑面积的时候，通常会以整个小区为单位进行计算是否超面积，因此合作商的超面积很可能影响开发单位整个小区的规划和建设，从而给开发单位带来更大的损失。

2、法律关系
“卖楼号”的业务，虽然具体业务由合作商完成，但毕竟需要以开发商的名义来进行，因此其中的法律关系比较负责，需要开发单位特别注意。
⑴ 与上游关系：施工单位、材料商
由于施工许可证的存在，因此与施工单位需要以开发单位的名义签署；由于竣工验收的需要，各种施工材料、设备也需要以开发单位的名义签署，因此开发单位在不了解具体情况的前提下签署了金额巨大小的合同（通常会高于卖地的金额）。由于金额巨大、甲供材料多、付款周期长，会有付款、决算、质保金等方面的问题风险存在。
⑵ 与下游关系：购房者
由于办理产权的需要，购房者是与开发单位签署合同，并取得开发单位的结算发票，甚至有很多购房者不了解开发单位与合作者的复杂关系，因此后期可能存在一定的法律风险，主要包括：
延误工期赔偿；
工程质量存在问题赔偿；
虚假广告索赔；
房屋面积存在误差，甚至需要双倍返还。
⑶ 与政府部门关系：
由于政府部门加大了质量检查的力度，包括对于钢筋混凝土的检测、消防材料的检测、施工质量的检测等方面，同时对于面积测绘等方面也加大了力度，以及目前对于农民工工资、养老保险、工伤等方面的监控，很可能出现合作商出现问题而影响开发单位其他征程业务甚至影响资质的情况。
⑷ 与税务局关系
因为营业税税从票走，因此通常营业税是没有大问题的。但是由于所得税和土地增值税开始只是预征，而现在通常预征的金额会小于实际的发生额，实际所得税和土地增值税的汇算时间也要晚一些，因此经常会出现合作商卖完房子一走了之的情况，而开发商需要承担可能需要补交的所得税和土地增值税。
⑸ 其他关系
除以上提到的，还可能存在挡光补偿纠纷、开发单位有官司导致被查封等情况。

五、“卖楼号”的会计和税务处理
1、会计处理
由于“卖楼号”的情况下，合作商仍然以开发单位的名义外对销售并签订合同，以开发单位的名义开具发票，甚至购房者的按揭款也要打到开发单位的帐户上，因此在会计处理上也是一个难题。
从实质重于形式的角度来说，通常建议开发单位按着对外转让土地使用权来处理“卖楼号”的业务，先计算本公司对外转让土地使用权所产生的收益，并配比相对应的土地出让金、拆迁及补偿费用、分摊的配套费用（包括前面说的配套设备、工程费），以及相应的税金，计算开发单位在转让环节所产生利润。
同时，计算合作商以开发单位名义所产生的售楼款，以及相应的建安成本、配套成本、税金，最好单独建立帐簿，汇总计算所得税。在所得税后再将税后利润还给合作商。当然，这种操作模式有很大的争议，也欢迎大家一起探讨。
2、营业税
严格的说，这里面存在两道营业税。
在开发单位转让土地使用权（虽然没有过户）的时候，按照转让土地使用权缴纳营业税；在合作商以开发单位的名义对外销售的时候，按照转让不动产缴纳营业税。
由于开发单位在开发项目的时候，不能适用2003年16号文的相关规定，因此两道营业税不能进行差额抵扣。
3、土地增值税
土地增值税对于这种卖楼号的情况没有作出明确规定。通常在房屋销售的时候，只是预征土地增值税，在整个项目接近尾声的时候，才统一汇算土地增值税。从土地增值税的操作流程以及税务的掌控来看，通常是以项目为单位进行汇算的，因此通常是以开发单位为对象进行汇算。这也是开发商的风险之一。
具体在汇算过程中，需要看税务局以及委托的事务所的意见了，有的不考虑转让土地的环节，直接汇总清算，也有的考虑这个环节分别计算的，这个没有明确的规定，只能自己沟通了。
4、所得税
这个所得税的关系比较复杂，由于以开发上的名义开具发票，因此从我们国家目前“以票管税”和“以票查税”的角度来说，所得税还是在开发单位汇算交纳为好。
但是，由于涉及到付款、合同的签署、发票、所得税的税源等问题，总还是有一大堆的问题。毕竟“卖楼号”的根子不正，先天性的问题，后天光靠财务人员是无法解决的。但是不管在哪一家缴纳，努力争取做到不漏税，其他事情就应当好办得多。

起舞弄清影

文章不错,不过请问楼主,一至九呢,很想看到啊

鱼加熊

1-9这个版面就有，找一下吧

风里来

谢谢搂主，盼望以后多发些税务培训资料，谢谢啦

我在学习

哈，又找到一个

飘雪

谢谢楼主,辛苦你了.