[学习资料] 关于土地能否分割抵押的回复 [复制链接]

李晓春

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发表于 2014-9-9 15:44:23 |只看该作者 |倒序浏览

所谓的“土地的分割抵押”，即只抵押一宗地的一部分面积。具体做法是指抵押人将其土地的一部分抵押给一家银行，将其中的另外一部分抵押给另一家银行。实践中，有的地方土地登记机构按照抵押的面积为当事人办理了土地抵押登记。但上述土地分割抵押存在诸多法律风险。
一、存在的主要风险　
1、违反国土资源部《关于规范土地登记的意见》要求，存在抵押登记被有权机关撤销的法律风险。
　国土资源部《关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号，下称《意见》）第五条规定：“以部分宗地申请土地使用权抵押登记的，不予受理。”该《意见》生效后，土地登记机关再行办理“土地分割抵押”登记，属违反《意见》规定的行为，抵押登记面临被有权机关撤销的风险。
2、违反《物权法》立法宗旨。
《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《物权法》第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权实现时，拍卖、变卖抵押财产所得的价款并非按照分割的面积各自进行清偿，而是按照登记的先后顺序清偿。抵押登记办理在先的抵押权人完全可以要求以整宗土地的价值要求优先受偿，抵押登记在后的抵押权人只能就抵押登记办理在先的抵押权人受偿完毕后的土地价值余额部分进行优先受偿，而不能就其所抵押的那一部分土地面积进行优先受偿。
因此，《物权法》倡导的是抵押物的整体抵押。土地分割抵押人为的将土地按面积分割抵押，违反了《物权法》立法宗旨，将造成更多的纠纷。
3、违反了《土地登记办法》、《意见》中“土地以宗地为单位进行登记”的原则。
《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第五条，《意见》第一条规定：“土地以宗地为单位进行登记。”土地抵押登记也应当以宗地为单位进行，土地抵押登记的效力及于整宗土地。土地分割抵押以一部分面积的土地登记抵押，违反了“土地以宗地为单位进行登记”的原则。
4、违反了《担保法》相关规定。
《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”抵押物可以再次抵押的部分是该财产的价值大于所担保债权的余额，指的是抵押物的价值，而不是抵押物的面积。因此，土地分割抵押违反了该规定。
5、分割抵押无规划依据，造成实现抵押权困难。
根据《意见》第一条规定，宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。因此，擅自的土地分割抵押无规划依据，在行使抵押权时，可能因抵押的地块无法取得独立的权属证书而使抵押财产处置面临极大的困难。
二、意见和建议
1、为防范上述风险，如果宗地的面积确实较大，宗地内的地块之间界限清晰且当事人有分割抵押意愿的，应当经规划部门同意后，办理土地的分割登记，分别发放土地证书后，再办理相应土地的抵押登记。
2、如果宗地无法分割，而土地价值确实大于抵押债权较大，可以对土地进行价值评估后进行顺位抵押，但须得到国土部门的同意，同时贵行抵押放在第一顺位才较妥！