房地产企业购进在建工程进行开发完成后销售所涉及的营业税、土地增值税

狼毒花

房地产企业购进在建工程进行开发完成后销售所涉及的营业税、土地增值税  
网友cjqlf给中国财税浪子王骏发来邮件如下:
您好！
     请问：
1、房地产开发企业购入“在建工程”后进行开发，完成开发后销售，其应交纳的营业税能否按照财税[2003]16号文中：三、关于营业税问题中第（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权作价后的余额为营业额？
2、在进行土地增值税清算时，能否将购进的在建工程成本与后续开发的成本一并加计20%扣除？
                      谢谢！


中国内地转让定价联盟
思威瑞特联合(北京)财税咨询有限公司
中国财税浪子王骏
回答:
首先可以实现您的目的按照差额缴纳营业税.
    根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令540号）规定：
　　“第五条　纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
　　（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；
　　（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；
　　（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
　　（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
　　（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。”
　　 根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定：
　　“二、关于适用税目问题
　　（ 七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
　　1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
　　2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。
　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。
　　三、关于营业额问题
　　（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”
　　根据上述规定，贵公司转让其购置的在建工程建成后销售不动产，可以全部收入减去在建工程的购置原价后的余额为营业额，计缴营业税。
    其次,可以加计扣除.
    目前财政部总局文件还没有直接规定,但是这种操作完全符合土地增值税加计扣除的原理,并没有文件不允许这么做.建议您参考一下
    青岛市地税局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知    青地税函〔2009〕47号
五、对整体购买未竣工的房地产开发项目后，进行后续开发建设，完成后再转让房产的，其扣除项目是否允许加计扣除？
　　答：对纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的允许加计扣除，其扣除项目如下：
　　（一）取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
　　（二）改良开发未竣工房地产的成本；
　　（三）房地产开发费用；
　　（四）转让房地产环节缴纳的有关税金，包括营业税金及附加、地方教育附加；
　　（五）加计取得未竣工房地产所支付的价款和改良开发未竣工房地产成本两项之和的百分之二十。
　　我们认为,是可以享受加计扣除待遇的!

2396513586

学习了

LJL51618

先回复

LJL51618

后学习

huangningoo

学习了

huangningoo

和独立开发一样的情况

梓尧

好好学习天天向上