取得土地的评估价，可计入土地成本吗？

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我房产开发企业，经市政府批复，将市区土地置换一块城郊土地开发房产，原有土地未缴纳出让金，置换入的土地也免交出让金。后企业所得税稽查，补了一个置换入土地的评估报告（按置换入土地时相邻土地的挂牌拍卖价），稽查也认同该土地成本。现土地增值税清算，无法取得“取得土地的支付凭证”，地税审核时不予认同该土地的评估价，说必须要真金白银支付的或者有原有土地的出让凭证才予以扣减。请教各位高人前辈，我该咋么说服清算审核组？

塞外愚翁

原有土地未缴纳出让金，属于划拨土地，在土地增值税清算和所得税汇算清缴时不得扣除。

liuzhengqi

请让我看看

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市区土地未交出让金，用市区土地置换的城郊土地免交出让金，在清算时无法提供取得土地凭证，这个问题纠结在于贵公司取得土地时没有支付土地出让金，国税局稽查的认可本身就存在问题，置换土地评估报告本身就不合法（没有实际支付对价），土地增值税清算时不予扣除符合规定。建议采用先交后返方式，由免交土地出让金调整为土地出让金先交后全额返还（我搞不懂该宗土地的属性是商业、商住、住宅、划拨？，契税如何缴纳的？契税不交如何取得土地房屋产权转移完税证明的？又是如何办理土地证的？），否则包括企业所得税、土地增值税清算中都有风险，包括土地出让过程的专项审计也存在国有资产流失问题。建议补办手续，先交后返。各地政策不一，以上分析仅供参考。