合作开发房地产

成琦语

有两房地产开发企业：甲公司、乙公司。甲公司拥有A地块的土地使用权，由于甲公司资金不足，所以将乙公司作为共同开发A地块的合作者，并约定双各占有A地块的50%权益。为此，甲公司要求乙公司支付A地块从2005年9月---2013年9月发生的所有土地成本的50%。经审计，A地块在此期间共发生土地成本10亿元，那么乙公司需承担5亿元支付给甲公司。

为了更明确合作开发A地块，双方决定于2014年1月份成立了丙公司，甲乙双方各持50%股权。并计划将A地块土地使用权置入丙公司。

问：①A地块置入丙公司，只能是转让（买卖）行为吗？如是转让的话，那么甲公司要涉及到营业税、土地增值税等？

　　②乙公司支付给甲公司的5亿，账务如何处理？

③如果一旦A地块置入丙公司成立，那么5亿，又如果处理？

　　　　④此操作模式，对甲乙司有何不利的地方？

茶心如禅

①A地块置入丙公司，转让行为视同销售，甲公司当然要交纳营业税、土地增值税的；
②乙公司支付给甲公司的5亿，账务如何处理：借开发成本，贷银行存款
③如果一旦A地块置入丙公司成立，那么5亿，增加实收资本，增加开发成本
④此操作模式，对甲乙司有何不利的地方，就是多交纳税金，为国家做贡献了

成琦语

茶心如禅 发表于 2014-6-11 21:09
①A地块置入丙公司，转让行为视同销售，甲公司当然要交纳营业税、土地增值税的；
②乙公司支付给甲公司的5 ...

谢谢！

　　　对于第二个问题，乙公司没办法入“开发成本”，因为乙公司没有具体的开发对象（没有土地使用权）。还有，乙公司支付的5亿，没有取得甲公司的发票。因为在操作中，如：后期要支付设计费100万元，但这个设计费乙公司付50万元到甲公司，甲公司再将100万元支付给设计公司，设计公司开发票给甲公司（所有的合同都是与甲公司签订的）。这样一来，对于乙公司支付的50万元没有取得任何的成本费用发票，只有甲公司全额入账。

成琦语

茶心如禅 发表于 2014-6-11 21:09
①A地块置入丙公司，转让行为视同销售，甲公司当然要交纳营业税、土地增值税的；
②乙公司支付给甲公司的5 ...

对于第三个问题，乙公司支付的5亿元是有针对性的，是针对甲公司的A地块。如果A地块转到丙公司了，如何将5亿元从甲公司转入丙公司。增加“开发成本”？好像不妥吧。

财务匪兵

这个问题需要妥善操作，不过这个问题，是否可以转化思路，甲设立全资子公司，拥有A地块的土地使用权，乙收购甲全资子公司50%股权

财务匪兵

A地块共发生土地成本10亿是经审计的，也就是你们主要介入了一级开发吗

成琦语

财务匪兵 发表于 2014-6-14 13:40
A地块共发生土地成本10亿是经审计的，也就是你们主要介入了一级开发吗

我们参与的一级二级开发，完成一级开发后，双方还要进行立项开发。支付5亿，是因为公司支付了A地块上已发生的补偿费安置利息土地征用费出让金等。