对房地产开发企业如何设置成本对象的思考

Possion

房地产项目的成本核算是房地产开发企业会计核算的重中之重，成本核算的准确性、完整性和及时性对房地产开发企业的利润结转和资产构成具有重大意义。而成本对象的设置是开发产品成本核算的第一步，成本对象的设置是否科学合理对成本核算的可控性至关重要。
    成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。比如一个房地产开发项目，可能按照写字楼、公寓和商业等不同的功能业态在成本核算上设置为3个成本对象。设置成本对象的具体操作，主要是在财务软件上设置不同的会计明细科目或辅助核算项目，从而保证每一个成本对象都有一套完整的会计记录。
    计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的，按照税收规定进行核算与计量的，应归入某项成本对象的各项费用。一般来讲，一个完整的房地产开发项目的计税成本主要由土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费构成。
    成本对象与计税成本是载体与内容的关系。在对一个房地产开发项目核算之初，应当根据项目经营计划和税收测算结果进行综合考虑，科学合理的设置成本对象，再将项目进程中的各项成本费用根据具体的核算原则分别计入不同的成本对象。
    关于成本对象的设置，税法上提供了6项原则，即可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。我们在具体操作时，还应当注意5项结合：
    1、成本对象的设置要与年度利润计划和经营指标相结合
    目前，企业的利润计划和经营指标越来越严格、细化，而不同的成本对象设置会造成年度间不同的利润水平。比如，一项房地产开发项目同时具备住宅和商业两种业态，如果在会计核算上不细分成本对象，将整个项目作为一个成本对象核算，可能整体的毛利率为28%；如果细分为两个成本对象核算，可能住宅的毛利率为25%，商业的毛利率为35%。这时，该房地产开发项目是只设置一个成本对象还是设置为两个成本对象，就要结合公司的年度利润计划和经营指标及项目的营销进度综合考虑了，否则年底现找利润，只能人为的按照某种分摊方法将开发成本硬擗开，没有工程造价资料和完整的会计记录支持。
    2、成本对象的设置要与土增税测算及地方税务规定相结合
    如果一项房地产开发项目既包含普通标准住宅又包含其他业态，那么就要特别注意项目开发前的土增税测算了。如果普通标准住宅的增值率不到20%，就一定要将普通标准住宅单独设置为一项成本对象，否则在土增税清算时无法享受免税政策；如果普通标准住宅的增值率高于20%，就不要将其单独设置为一项成本对象了，而应该将增值率高低不同的各种业态混合设置成本对象，以降低项目的整体增值率。
    另外，目前一些省市对不同的房地产类型规定了不同的土增税预征率，例如南京市地税局规定：
    除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：
    1、独栋商品住宅：5%；
    2、商业、办公等生产经营类房地产：3%；
    3、独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。
    纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。
    所以，这些地区的房地产开发项目如何设置成本对象，还要考虑到地方税务局的具体规定。
    3、成本对象的设置要与项目建成后计划持有还是转让相结合
    房地产开发项目如果包含写字楼、公寓和底商等商业地产，房地产开发企业可能会考虑这部分商业地产将来的处置方式，是整体销售从而快速回笼资金，还是作为对价投资入股成立公司，亦或是长期持有出租升值。如果一个房地产开发项目中既有准备长期持有的物业，又有计划销售转让的物业，那么从会计处理上和税收筹划上都应当区分为不同的成本对象。从追求短期利润最大化的角度考虑，应当合理的减少出售物业的成本，增大持有物业的成本；从税金最小化的角度考虑，应当合理的增加出售物业的成本，减少持有物业的成本，从而尽量减少出售物业的土地增值税和企业所得税支出，同时也减少了将来持有物业的房产税支出。
    4、成本对象的设置要与招投标管理、合同管理及预算造价相结合
    成本对象设置后，一定要将相关情况和设置理由与公司的招投标管理部门、合同管理部门和预算造价部门沟通协调，以便整个成本核算过程合理顺畅，否则不加区分的一堆报量资料专递到财务部门后，巧妇难为无米之炊，成本核算人员也只能望洋兴叹了。
    5、成本对象的设置要与房地产开发项目的报备管理相结合
    税法规定，成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
    按照北京市税务部门的规定，房地产开发企业在开发项目（成本对象）开工前要向主管税务机关报送《开发项目（成本对象）情况备案表》；开发产品完工后，在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送《开发产品（成本对象）完工情况表（一）（二）》。
    房地产开发企业要注意成本核算上对成本对象的设置要与向税务部门报送的各种备案表保持一致。

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gundamtta

除了第5条，其他的都说得不错哦。第5条以备案管理已经取消喽

sunny201105

学习了

枯叶飘零

内容不错，学习啦

冰雪天使

认真学习

心语★星空

学习学习