酒店专项检查中房产税存在问题

银河飞雪

今年我局开展酒店业专项检查已暂告一段落，检查中发现，房产税存在如下问题：
一、出租房产不按租金计缴房产税。这是酒店业最普遍的偷税手法。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定，房产税分为从价征收和从租征收两种类型。从价征收的房产税，是对自用房产征税，其计税依据是房产原值一次减除30%后的余值。从租征收的房产税，其计税依据为租金收入，企业申报纳税时由于按租金收入纳税的税负较高，故以自用房产按房产原值申报纳税，混淆纳税依据，达到少交房产税的目的。

二、更新改造支出、满足固定资产确认条件的装修费用、修理费用等，计入“固定资产”科目计提折旧，却不作为房产税的计税依据。
根据国税发[2005]173号《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》的规定：
一）、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二）、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”如果该酒店在房屋装修过程中更换了上述文件列明的房屋附属设施和配套设施，则无论会计上如何核算，都要并入房产原值缴纳房产税。根据《企业会计准则—固定资产》的规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值。





除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。酒店在核算时，应依据上述原则判断固定资产后续支出是否资本化，从而确定装修费用是否应纳入房产原值缴纳房产税。

三、出租的房产在停租期间没有按房产原值计缴房产税。如某酒店出租的卡拉OK厅，桑拿等，因整顿或者装修等停业几个月，酒店以没有租金收入为由未申报缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、财税[2004]140号《财政部、国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》的有关规定，对闲置未用的房产，需要按房产原值一次减除30%后的余值缴纳房产税。

四、临时建筑或者违章建筑出租未按租金计缴房产税。如酒店在围墙外自行搭建多家商铺、车库等出租，收取一定的租金，因属违章建筑未取得房产证，企业以此理由拒绝缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。该酒店自盖的附属厂房商铺、车库等，虽未办理房产证，没有取得房屋产权，但是属于房产的实际使用人，因此，应当照章缴纳房产税。

五、有的酒店一直无租使用其他企业或者个人的房产，该酒店认为该房产产权不属于酒店，没有计入固定资产，也未提取折旧费，因此不用缴纳房产税。根据财税地字[1986]8号文《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第七条的规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。财税[2009]128号文《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》明确规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说，从2009年12月1日开始，无租使用房产按照房产余值、由房产使用人代缴房产税
    　
六、有的酒店将中央空调、电梯等设备从房产原值中剥离，减少房产计税原值；所谓房产原值，指的是纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。根据国税发[2005]173号《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》的规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。因此，企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施，无论是否计入固定资产原值，均应纳入房产原值缴纳房产税。如果可以随意移动，如移动失灭火器材，则不需要缴纳房产税。

七、检查人员在实地检查某酒店的一楼出租商铺时，发现实际出租的商铺与账面记载的不一致，经多方面了解到，酒店将房产租金通过抵费用、消费等方式消化为零，酒店账面上没有现金或转账收入，直接影响了营业税和房产税的征收。

八、有的酒店将出租房产改成内部承包，签订虚假的联营承包合同，将租金收入“化装”成“联营利润”。如某酒店将本酒店五楼租给某人作为桑拿房，签订的“联营承包合同”，合同注明：“该桑拿房自主经营，自负盈亏，酒店不参与经营，不共享利润，不承担风险等”，桑拿房每月向酒店上缴的租金变成了“联营利润”， 从而偷逃房产税。

林青

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