09年31号文，36条的具体应用

迟瑾楠

实际情况：我公司有房开资质，按比例与另一房开（无任何股权关系）联合开发一小区，建委备案，5大证上都有双方共同的名字，我方只在土地招拍挂时按比列缴纳了土地出让金给政府，剩余的投资资金全部划到对方账上，我方不是记账和核算的主体。小区建成后各自分房销售，预收账款已交流转税，所得税已预征。在结转所得税时，想参照09年31号文36条，是否可行？如果可行，在未结算计税成本的情况下，视同销售收入的投资’额是否指已经通过资金体现的初始投资？？

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苍生笑

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苍生笑

第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

苍生笑

在结转所得税时，想参照09年31号文36条，是否可行？
答：可行。
如果可行，在未结算计税成本的情况下，视同销售收入的投资’额是否指已经通过资金体现的初始投资？？
答：是的。因为在对方（核算主体）账目下，视同收入=成本=投资额=a，其实分过来的开发商品，在对方账簿中未形成利润，没关系，因为你的账簿中只能确认同样金额的成本a，这样你在销售的时候，取得的收入在减去成本a,同样会实现利润。对国家而言，企业所得税并没有减少，改变的只是企业所得税征收地由对方改成你公司而已。
一点拙见，望能抛砖引玉！

壶中天地长

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