【236号专题】关于土地增值税中红线外成本是否能计入加计扣除，请各位前辈共同探讨

长风

各位：
      关于红线外的成本，目前在越来越多的郊区楼盘及度假地产中会出现，请大家贡献一份力量，完善红线外成本的处理对策，体现财务的价值创造功能，我目前在湖北武汉工作，关于红线外成本，湖北出台了鄂地税（2013）44号文，有明确的说明，为了更好的指导业务，使成本能合理合法的加计扣除，财务该怎么同业务部门探讨，希望大家能够共同分享。

长风

湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见鄂地税发〔2013〕44号各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：为进一步规范全省土地增值税征收管理工作，统一政策执行口径，结合国家税务总局对我省土地增值税督导检查反映出的问题，省局就有关事项提出如下意见，请各地遵照执行。一、关于预售新建经济适用房和工业园内厂房车间预征土地增值税问题纳税人预售新建经济适用房和工业园区内厂房车间的，应按有关规定预征土地增值税。《省地方税务局关于预售新建经济适用房和工业园内厂房车间征收土地增值税问题的批复》（鄂地税函〔2005〕140号）同时废止。二、关于已竣工验收的房地产开发项目清算条件问题《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第二项第一目“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”，是指其开发产品符合下列条件之一的情形：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；（二）开发产品已开始交付购买方；（三）开发产品已取得初始产权证明。三、关于经济适用房土地增值税清算问题房地产开发项目中既有经济适用房又有非经济适用房开发产品的，经济适用房应并入住宅类并按规定分别计算增值额，进行土地增值税清算。《省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2008〕211号）第三条第二款同时废止。四、关于土地增值税清算税款加收滞纳金及处罚问题纳税人应当在满足清算条件或收到主管税务机关清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报手续，并及时缴纳清算申报应补税款。对纳税人清算申报应退税款的，经主管税务机关审核后，其应退税款按退税管理的有关规定办理退税手续。对纳税人在清算申报期内缴纳的税款不加收滞纳金，逾期未申报缴纳税款的，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。对清算申报后主管税务机关通过审核查补的税款，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。对纳税人拒不申报、虚假申报造成不缴、少缴税款，情节严重的，除加收滞纳金外，应依据《中华人民共和国税收征管法》有关规定进行处罚。五、关于取得土地使用权所支付金额计算分摊问题对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，原则上应按分期开发项目（以《建设工程规划许可证》为单位）占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本”）。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。六、关于地下建筑物土地成本分摊问题房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得“车库销售许可证”，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。八、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高九、关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法、有效凭证的支出，可申请二次清算，但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额，二次清算后，纳税人不得再要求进行土地增值税清算。十、关于土地增值税稽查与清算关系问题各地在不断加强对纳税人土地增值税政策业务辅导及服务的同时，要注意区分纳税人自主清算申报与税务稽查的法律责任，不应以税务稽查代替纳税人履行自主清算申报义务。在征管部门土地增值税清算审核业务人员少、任务重的情况下，可根据工作需要借助相关部门力量从事清算审核工作，但工作程序及征管文书均应按《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号）的规定执行。在税务稽查工作中，稽查部门对未达到土地增值税清算条件的房地产开发项目，仅就预征的土地增值税额进行税务稽查；对达到《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号）第六条规定的主管税务机关应要求纳税人进行清算条件的房地产开发项目，应及时通知主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算申报，并可对预征的土地增值税税额进行税务稽查；对达到《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发〔2008〕207号）第五条规定的纳税人应进行清算的房地产开发项目，不论是否进行了土地增值税清算，均可按规定进行税务稽查。本文自2013年4月1日起执行。湖北省地方税务局2013年3月20日   七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。 主要是第七条

日升

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大鹏展翅

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银河飞雪

关于红线内红线外的成本列支问题，目前尚未见到过国税总局对于此问题明确文件。江苏省去年发的一个土地增值税文件：《苏地税规〔2012〕1号关于土地增值税有关业务问题的公告》规定
（二）公共配套设施成本费用的扣除
房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

这是目前为止最为严厉的规定。

一般情况下，我们房地产企业只要把握以下的原则，所得税和土地增值税前列支应该不成问题：
我们项目红外发生的成本不属于无偿捐赠，是政府要求，是房地产企业生产经营的必要支出，配套相应的政府会议纪要，协议等资料。实在没有，我们的董事会决议，也是有法律效力的。

路过生命的瞬间

银河飞雪 发表于 2013-9-23 19:08
关于红线内红线外的成本列支问题，目前尚未见到过国税总局对于此问题明确文件。江苏省去年发的一个土地增值 ...

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xuehenleng

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