如何处理房地产公司的涉税账务

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在我国，房地产业是一个新兴的行业。改革开放以来，尤其是八十年代中期以来，我国房地产开发业从无到有，经历了起步、快速发展和调整整顿三个阶段。房地产开发已形成一个独立的产业，房地产开发投资规模快速增长，房屋竣工面积逐年扩大，房屋销售价格逐年提高，房地产开发业在推动国民经济发展中发挥了重要的作用。房地产开发企业与传统意义上的产业有所区别，其税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。笔者曾从事多年房地产开发企业的财务工作，又对多家房地产开发企业进行过审计，笔者现将内资房地产开发企业涉税会计的处理整理一下，以供大家商榷。      

房地产开发企业主要涉及的税种：企业所得税、营业税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、印花税、耕地占用税、城市维护建设税、以及教育费附加等。下面就各税种分别予以阐述：      

一、企业所得税  

      现行主要法律依据：国务院令[1993]第137号《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、财法令[1994]第3号《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》，企业所得税的计征依据为按应纳税所得额的33%征税。

企业在年底计算出应纳税所得额后，      

借：所得税  

      贷：应交税金——应交企业所得税  

       2003年7月9日国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发企业所得税问题的通知》要求“房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整”。

这样就产生纳税的时间性差异，应计入递延税款科目。   

   借：递延税款  

      贷：应交税金——应交企业所得税      

举例：某房地产开发企业2005年应纳税所得额为1000万元，本年发生的预收账款中有2000万元未转收入，假定利润率为15%，则2005年应缴纳的企业所得税=1000×33%+2000×15%×33%=429万元。     

借：所得税      330万元（1000×33%）         

递延税款    99万元（2000×15%×33%）         

贷：应交税金——应交企业所得税    429万元   

二、营业税  

       现行主要法律依据：国务院令[1993]第136号《中华人民共和国营业税暂行条例》、财法令[1993]第40号《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》。房地产开发企业营业税税率为5%，计征依据为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。根据国家税务总局2004年6月7日的《国家税务总局关于住房专项维护基金免征营业税的通知》（国税发[2004]69号文件中明确规定：对房地产主管部门或其他指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计营业税。      

    实施细则第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产开发企业大多数都采用预收款的形式销售房产，如果按照税法的规定将计提的税金计入费用，就会导致收入与成本费用不配比，有违会计制度的规定，如果不计提税金就会导致应交税金出现负数，使报表使用者误以为企业多缴纳了税款，不能反映应交税金的实际情况。笔者认为，应设置“待摊费用——待摊营业税及附加”科目核算此税法与会计制度的差异。  

采用预收款销售不能确认收入时  

借：待摊费用——待摊营业税及附加        

贷：应交税金——应交营业税      

待预收账款符合收入确认条件时      

借：主营业务税金及附加  

       贷：待摊费用——待摊营业税及附加      

举例：沿用上例  

    借：主营业务税金及附加    50万元（1000 ×5%）  

        待摊费用——待摊营业税及附加 100万元（2000×5%）         

贷：应交税金——应交营业税      150万元  

     举例2：沿用上例，假如2005年期初预收账款余额500万元，已经缴纳了营业税，其余条件相同。  

这样2005年应缴纳的营业税=（1000-500+2000）×5%=125万元      

借：主营业务税金及附加    50万元（1000 ×5%）  

           待摊费用——待摊营业税及附加75万元[（2000-500）×5%]         

贷：应交税金——应交营业税      125万元      

三、土地增值税  

现行主要法律依据：国务院令[1993]第138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、财法令[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。 土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。 从事房地产开的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。  

       举例：某房地产公司2005年出售一栋写字楼，取得收入10000万元。支付地价及各种费用1000万元，房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出500万元（可按转让项目计算分摊并能提供金融机构证明），转让环节缴纳的有关税费合计550万元，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%，计算2005年公司应交纳的土地增值税  先扣除项目  

1.取得土地使用权支付地价及各种费用1000万元；      

2.房地产开发成本3000万元；  

3.房地产开发费用500+（1000+3000）×5%=700万元；      

4.允许扣除的税费550万元；  

5.房产开发企业加计扣除额=（1000+3000）×20%=800万元；      

6.扣除项目合计=1000+3000+700+550+800=6050万元；      

7.增值额=10000-6050=3950万元；  

    8.增值率3950÷6050×100%=65.29%；  

9.应纳税额=3950×40%-6050×5%=1277.5万元      

借：主营业务税金及附加      1277.5万元  

      贷:应交税金——应交土地增值税  1277.5万元     

四、房产税和城镇土地使用税  

现行主要法律依据：国发[1986]第90号《中华人民共和国房产税暂行条例》、财税第字[1986]第008号《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》和国务院令[1988]第17号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》。     

根据国发[2003]89号《国家税务总局关于城镇土地使用税有关政策规定的通知》规定“关于房地产开发企业开发的商品房免征问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”。因此房地产开发企业只需将需要缴纳房产税和城镇土地使用税的房产和土地计算缴纳，并计入当期费用。      

五、契税、印花税、耕地占用税      

现行主要法律依据：国务院令[1997]第224号《中华人民共和国契税暂行条例》、财法令[1997]第52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》，国务院令[1988]第11号《中华人民共和国印花税暂行条例》、财法令[1988]第225号《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》，国发[1987]第27号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》、财农字[1987]第206号《关于耕地占用税具体规定》。  

  房地产开发企业为开发房屋占地的，按照规定应缴纳契税，如果占用耕地的，应缴纳耕地占用税，其应缴纳的税金计入开发成本。  

  房地产开发企业与客户签定的房屋买卖合同属产权转移数据，应按0.5‰的税率计算缴纳，计入当期费用。  

六、城市维护建设税、以及教育费附加  

       现行主要法律依据：国发[1985]第19号《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、国发[1986]第50号《征收教育费附加的暂行规定》。      

    城市维护建设税、以及教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税。会计处理方法与营业税相同。

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费心了楼主