租用人家土地建房涉税问题讨论

Q群实录

请教下：我有个朋友，准备在一家国有单位空地（不想自建），该单位办好一切规定手续后，由我朋友自建，无偿使用20年，20年后无偿交原单位，有什么法律风险，经测算，要投入60万，20年回报在250-300万之间，可行吗？


在原国有单位土地建商用房产要交哪些税费

sdmcljg

完全可行。但是前提是：报批报建手续是甲方单位的，因为土地属于甲方，立项审批等均已甲方的名义办理。你朋友（简称乙方）建设并自用，经济实质就是乙方建设费用的投资额用于抵顶20年的租赁费。因此，建议乙方（你朋友）与甲方签订20年的房屋租赁合同（建议合同中对于房屋租赁费和场地使用费分别约定，涉及甲方房产税的问题），签订合同中注意以下问题：第一约定立项审批报建手续由甲方承担包括消防验收等，因为从案例中分析该商品房应该是商业服务业用途。第二税费由甲方承担；第三投资额无论高低均作为20年租赁费处理，乙方将施工方的发票开给甲方有甲方作为自建处理，乙方垫付建设资金处理作为甲方借用乙方资金挂应付款处理。
   甲方需要交纳的税金：土地使用税、按租计征的房产税、建设环节的报批报建费用（各地不同）、租赁环节的税金（营业税金及附加）、印花税等。

sdmcljg

另注意合同中的违约责任约定问题，即使违约甲方的可能性比较大。商业房经营存在限制问题，也应注意合理规避。

ningg

楼上说的非常好！我在补充一下。对于甲方：在收到乙方支付的建设资金时视同收到20年的趸交租金，借：银行存款    贷：预收账款；在支付工程款时：借：在建工程    贷：银行存款；根据决算审计报告转固时，借：固定资产   贷：在建工程；等大厦建成之后，确认每年租金时，借：预收账款   贷：租金收入 。
对于乙方：在支付给甲方工程建设资金时视同支付趸交的租金，借：长期待摊    贷：银行存款，大厦建成之后，确认每年租金时，借：成本或管理费用   贷：长期待摊，将大厦转租收取租金收入时，借：银行存款，贷：租金收入。

sdmcljg

ningg 发表于 2013-8-23 15:51
楼上说的非常好！我在补充一下。对于甲方：在收到乙方支付的建设资金时视同收到20年的趸交租金，借：银行存 ...

甲方提供土地，乙方负责建设费用，一般实务是在乙方支付建设费用时由施工方供货方提供发票（发票抬头是甲方名称），工程完工后乙方与施工方协商确认工程价款并出具结算书施工方开具全额发票。在工程竣工投入使用时，乙方将发票汇总移交甲方由甲方作为自营工程处理，同时挂其他应付款—乙方，每年根据合同约定将其他应付款结转为租金收入即可。这样营业税所得税可以分为20年缴纳（按照合同约定确认收入），如果一次性确认租金收入的话，营业税应由甲方一次性缴纳，而所得税可以按照合同约定分年度确认。这是应该注意的关键问题之一。

sdmcljg

sdmcljg 发表于 2013-8-24 11:06
甲方提供土地，乙方负责建设费用，一般实务是在乙方支付建设费用时由施工方供货方提供发票（发票抬头是甲 ...

甲方     收到移交发票:借：在建工程—**工程
                      贷：其他应付款—乙公司
          结转固定资产
                 借：固定资产
                   贷：在建工程
        每年依据合同确认租金收入  借：其他应付款—乙公司
                                    贷：其他业务收入—租金收入
                                       （ 营业收入—租赁收入）

Louis

对方要交房产税（从租）、城镇土地使用税、营业税及附加等
其实这里面最大的风险不是来自税收，而是经营风险。
合同中租赁期限20年，建成之后的房屋性质是什么？商用？工业用？
因为是以国有单位名义报批报建，所以建成之后的经营手续办理对方怎么配合、协助，要写明。
双方违约怎么处理房产？如果对方提前收回怎么赔偿？怎么处理房产？
转让房产怎么处理？如果你朋友因经营问题要转让，三方之间如何协商？
经营当中如果遇到有来自国有单位的压力怎么处理？

ningg

sdmcljg 发表于 2013-8-24 11:14
甲方     收到移交发票:借：在建工程—**工程
                      贷：其他应付款—乙公司
         ...

你说的太对了，这样的话的确是要涉及营业税的问题。受教！

sdmcljg

Louis 发表于 2013-8-26 17:09
对方要交房产税（从租）、城镇土地使用税、营业税及附加等
其实这里面最大的风险不是来自税收，而是经营风 ...

你所提出的问题都很现实与中肯，但是一个实质是经营性租赁最长期限20年（超过二十年的合同法不予保护），至于经营性风险由承租方承担的，这需要承租方进行市场调研与分析，至于违约责任和转租是否许可问题均可在租赁协议中约定明确。最大的风险不是在于建设过程，而是如果经营涉及消防验收问题，这是最关键的一步。消防验收的责任主体是谁？应在合同中特别约定明确的。至于其他问题均可在合同中约定明确。该案例的经济实质是建设费用抵充租赁费问题。最好双方签订租赁合同和三方施工合同进行详细明确。说到底承租方就是建设费用的支付方。任何市场经济活动都有风险，如果怕风险就没有必要运作了；如何合理规避风险才是真正面对的现实。请考虑。

Louis

sdmcljg 发表于 2013-8-28 07:57
你所提出的问题都很现实与中肯，但是一个实质是经营性租赁最长期限20年（超过二十年的合同法不予保护）， ...

我有碰到过这样的项目，地是别人的，自己租过来建设和运营（租期10年），合同到期后续签，但是这样做的目地是为了拿这块地，所以在合同有写到如国土局出让此地，对方要协助拿地。但是从合同条款看风险确实很大，但实际动作中跟对方已经协商好了，私下的关系处理很重要