房地产企业管理中的28规律

阿斯兰

在14年的从业经历中，接触过形形色色的房地产企业，发现具有高度普适性的28规律在房地产业及房地产企业管理中也有充分的体现。尽管有些略显牵强，但还是值得一一体味的。

★在5.9万家房地产法人企业中，80％的企业已名存实亡，仅有20％的企业有项目。

（报载，北京市4000多家房地产中，仅有800多房地产企业的手中有项目）

★有开发项目的房地产企业中，80％的企业有1－3个项目，仅有20％的企业有4个以上项目。

（2007年，万科的项目数量已达到100个，TOP10企业的项目数量平均为24个）

★80％的土地储备集中在20％的企业手中。

（根据兰德公司对北京等城市土地市场的统计分析，80％的“招排挂”土地被房地产上市公司和知名企业收入囊中。可以预见，未来几年内的有效供应将集中于少数企业手中??市场集中度越来越高，梯次分化趋势越来越明显）

★在产权结构方面，80％的企业还是国有或民营独资，还没有进行股权多元化改革。

（企业体制问题是根本问题。长久之计是适时进行股权多元化改革。做企业是养猪而不是养老婆??猪养大了就要分而食之，而老婆只能独享）

★受SOHO中国等企业上市的影响，80％的房地产企业有上市的想法

（既想上市，又不想被人分享，这就矛盾了。对有上市想法的企业来说，现实的做法还是先把项目做好，先进行股权多元化改革，哪怕是二元结构。否则，基本条件都不满足的话，就是空想了，至少是3年以后的事）

★房地产企业从业人员中，80％的人是“转业”人员和中青年人员

（这或许就是房地产企业人员敬业度差、流动频繁、专家级人员少的根本原因吧。一流的企业需要一流的人才。从这个角度上说，实施科学、有效、具有激励性的薪酬和考核体系对于留才、用才是多么重要。）

★除了吃喝、娱乐，80％的房地产企业总经理几乎没有个人爱好

（生活品质真叫一个“差”啊！除了有钱，还有什么呢。生活是役物还是役于物？如果再不承担一点儿社会责任，就真没什么意义了）

★房地产企业从业人员中，20％的人做着80％的真正有价值的工作

（真可谓累的累死，闲的闲死。即使是看似挺忙的一些人，也是干着一些对企业利润、价值等没有什么相关的内部工作。所以，对于房地产企业来说，一定要精简部门和岗位人员数量，并将节省出的薪资向那些20％的人倾斜）

★80％的企业认为战略规划很重要，但是只有20％的企业有清晰的战略规划

（这也是一种矛盾，根本原因还是想得多，做得少。战略规划是企业的“指南针”，有利于增强企业的凝聚力，有利于提升企业的竞争力。对于战略规划，有比没有要好，早制定比晚制定要好！）

★普遍的、看似合理的部门及人员的职能定位，80％其实是不合理的。

（以办公室主任为例，看似中层干部，其实就是领导的大秘书：对内协调，对外公关，上传下达，迎来送往……其实，办公室主任只要把督办工作彻底做好就足够了，许多行政工作不需要办公室主任来做，行政秘书做就可以了。当然，对行政秘书的定位也要恰当，不能奢求行政秘书看起来要像清纯玉女，想法要像一个男人，行为要像淑女，工作起来要将一条狗。）

★80％的企业的《规章制度》中，80％是行政、财务等制度性文件，只有20％是业务流程性文件

（从房地产企业价值链分析的角度，设计、营销、工程等对企业价值贡献最大。所以，在进行企业管理体系设计时，应该将80％的精力集中于业务流程设计，最终所形成的管理体系文件应该是20％是行政类、制度性文件， 20％是业务类、流程性文件。遗憾的是，懂业务的不制定制度，制定制度的不懂业务。即便是咨询机构，如果是非专业咨询机构，因为对房地产开发业务也不精通，又怎么可能制定出适宜、可行的管理体系文件呢？所以，如果选择只懂理念不懂专业的非专业咨询机构进行咨询，80％的可能性是：没有效果！）

★对企业而言，80％的工作是做得挺好的，可能只有20％的方面存在问题

（所以，对于咨询机构而言，80％的工作是发现企业做得较好的方面，并予以固化、制度化，并让企业传承下去；20％的工作是发现问题、解决问题。如果咨询机构只关注问题，将企业批得体无完肤、一无是处，就也可能将企业本来做得比较好的方面也给“化疗”了，结果可能是越改越乱。要达到预期的咨询效果，必须把握好势、道、术的逻辑关系）

★规章制度必须站在80％的执行者的角度去制定才能有效执行

（制度是用来执行的，所以制定制度必须站在执行者的角度，而不是管理者的角度。当然，执行者是指80％的维护公司利益、认可工作制度的好员工）

★对于咨询效果而言，80％取决于企业，20％取决于咨询机构

（在整个咨询过程中，企业应该端正委托咨询机构的思想，积极配合咨询机构的工作，充分、深地研讨咨询方案，并予以贯彻执行；咨询机构应该具有高度的使命感，要认真负责地完成咨询工作任务，只有这样才能确保咨询效果）

★对于管理咨询而言，80％的工作是调研、沟通，20％的工作是文案

（有些咨询机构，特别是一些善于夸夸其谈的演讲家、学院派咨询机构，为了证明自己的“能力”，往往过于注重方案、文件工作。其实，管理咨询过程就是调研、沟通的过程，就是“改造”公司领导思想、转变员工观念的过程。但是许多咨询机构因为不专业，可能怕沟通专业问题时“漏馅儿”，所以只能沟通理念问题和注重文案工作了。可见，选择一家非常熟悉房地产业务的专业咨询机构是根本）

★80％的企业只有心地，没有行动

（伟人和凡人的区别就是伟人能够将想法变成行动，而凡人往往是想法多，行动少。同样的道理，在改进管理上，80％的企业只有心地，没有行动，所以步入不了“第一梯队”之列。而“第一梯队”的业界企业，却能付诸行动，比如普遍列支年度管理咨询费用预算，普遍请用长期的管理咨询顾问机构）