【8月南京课程】肖老师：土地增值税清算 “5项收入”和“5项成本”确定技巧及典型案例

银河飞雪

 

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2013年房地产企业土地增值税清算中的 “5项收入”和“5项成本”的确定技巧及典型案例分析

【课程背景】

2013年是房地产企业遭受严峻挑战和重大考验的一年，也大有房地产企业接受洗牌之势。掌握土地增值税清算及相关税收政策是企业财务、税务部门领导的首要工作，也是企业老总必须掌握的总体财税框架的契机。

    房地产企业土地增值税清算是一项技术非常复杂的涉税工作。由于土地增值税清算涉及到各项土地增值税政策的理解运用，土地增值税收入的确定，各项开发成本、开发费用的准确把握扣除等问题，许多房地产企业在进行土地增值税清算时，对政策理解把握不准，总是会出现清算不准确而要么漏缴土地增值税，要么少申报缴纳土地增值税，从而产生被税务稽查的风险。为了让房地产企业充分用足用够有关土地增值税的相关税收政策，准确确定土地增值税应税收入，梳理各项扣除成本，做好土地增值税清算工作，防范税收风险，依法合理纳税，提高企业的纳税遵从度，为此中税网特举办《2013年房地产企业土地增值税清算中的“5项收入”和“5项成本”的确定技巧及典型案例分析》的课程。本次课程通过，肖老师精彩丰富的实操经验讲解可以使房地产企业掌握土地增值税清算中的“5”项收入和“5”项成本的确定技巧，提高土地增值税清算技能，规避税务稽查风险，提升企业利润，让您的企业受益良多。时间紧迫，抢占先机，让企业从此大大不同！

【内容摘要】

第一部分房地产企业土地增值税清算中“5”项收入确定技巧及相关法律解析（一）、有关销售发票开具与否的收入确定

1、全额开具销售发票的销售收入

2、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定

3、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定

4、未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定

（二）、房地产代收费用的收入确认

1、代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定

2、代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认

（三）转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认

1、转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认

2、转让房地产合同履行收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息的收入确认

3、售后返租的收入确认

4、转让价格明显偏低的收入确认

（四）视同销售房产收入的确认

1、以房和土地用于抵债、投资和分配的收入确认

2、拆迁安置房收入的确认

3、土地置换收入的确认

4、收取车库使用费的收入确认

5、收到政府土地返还款建设拆迁安置房的收入确认

6、土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认

（五）委托中介机构售房的收入确认

1、收取手续的收入确认

2、视同买断的收入确认

3、超基价分成的收入确认

4、包销的收入确认

（六）不确认土地增值税收入的情形

1、政策性拆迁补偿收入

2、政府收回土地使用权而获得的土地补偿款收入

3、将开发产品转为自用或出租

4、在租赁土地上建造房产而销售的

5、不征或免征土地增值税的法定情形

第二部分房地产企业土地增值税清算中“5”项成本确定技巧及相关法律解析

（一）土地取得成本的确定

1、房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定

2、通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定

3、以桥换地、以路换地的土地成本确定

4、购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确定

5、非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定

6、通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定

（二）拆迁补偿费用的确定

1、现金补偿费用的确定

2、拆迁安置房的成本确定

3、周转房成本的确定

（三）建筑安装成本的确定

1、建筑工程中“甲供材”成本的确定

2、装修工程中“甲供材”和安装工程中“甲供设备”成本的确定

3、园林绿化工程中的绿化费用的确定

（四）其他开发成本的确定

1、开发间接费用的确定

2、公共配套设施费用的确定

3、前期工程费用和基础设施费用的确定

（五）土地增值税扣除项目中特别注意的4个问题

1、土地闲置费用的处理

2、质量保证金的 处理

3、利息费用的处理

4、印花税的处理

【授课专家】肖太寿

经济学博士，我国著名税收筹划实战派专家，是中国第一个“三证统一”筹划理论的提出者和倡导者。主要擅长企业纳税筹划、企业涉税疑难问题处理、税收风险识别与防范以及税务稽查应对，精通中国税法，具有较深的财政学、会计学、税收学理论水平和丰富的税收筹划实践经验。为各级税务机关干部和全国各地企业财务人员培训数百场，为纳税人提供了大量的筹划方案；肖老师高超、绝妙的纳税筹划技巧和丰富的实际操作经验，获得广大学员的高度评价。

【授课时间】8月16-17日(周五-周六)         9：00—— 16：30

【投资费用】单次2680元/人

【授课地点】南京白宫大酒店 （龙蟠路1号）

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