土地增值税清算中无产权的阁楼、夹层和车位成本处理方法

舍得

土地增值税清算中无产权的阁楼、夹层和车位如何分摊成本，及分摊的成本应该如何处理？

李晓春

  目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？
        我们先从土地增值税的征税范围来看，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条规定， 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
        从上述规定可以看出，缴纳土地增值税应同时满足两个条件，一是转让土地使用权或地上建筑物及其附着物；二是要取得收入。房地产企业或物业部门出售地下车位的行为满足了第二个条件，即取得了收入，那么是否属于转让房地产行为呢？从法律性质上看，虽然房地产企业或物业部门是以销售的名义将地下车位出售给业主，但业主并未取得该车位的所有权，只取得若干年的使用权，所以该行为从实质上看并非是一个销售行为而是一个出租行为，如果是出租行为就不在土地增值税交纳之列了。
       还有一个问题，如果地下车位无需缴纳土地增值税，那么在对整个项目进行土地增值税清算时，地下车位的成本可否作为扣除项目呢？这个问题国家税务总局没有明确的文件规定，但各地税务机关可能有自己的规定。根据《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）规定，土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
        纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
       根据此规定，房地产企业或物业管理部门将地下车位长期出租给业主并取得收入，属于房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该车位权利，并非属于全体业主共同享有该权利，是属于营利性质的，所以不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

李晓春

关于明确在房地产开发企业土地增值税清算中如何计算未售营业用房及车库应分摊成本的通知

文件编号：
通地税函〔2008〕100号
生成时间:
20081105
公开方式:
主动公开


各县（市）地方税务局，市区各分局，稽查局：

　　为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：

　　将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

　　所用数据：

　　营业用房平均售价　　住宅商品房平均售价　　车库平均售价

　　营业用房总可售面积　　住宅商品房总可售面积　车库总可售面积

　　营业用房已售面积　　住宅商品房已售面积　　车库已售面积

　　总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）

　　计算步骤：

　　1、营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（M1）＝营业用房平均售价/住宅商品房平均售价

　　车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）＝车库平均售价/住宅商品房平均售价

　　营业用房平均售价＝已售营业用房收入/已售营业用房面积

　　车库平均售价＝已售车库收入/已售车库面积

　　住宅商品房平均售价＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积

　　2、营业用房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2）]×(营业用房总可售面积×M1)

　　住宅商品房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2）]×（住宅总可售面积×1）

　　车库应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2）]×(车库总可售面积×M2)

　　3、营业用房单位成本＝营业用房应分摊的总开发成本/营业用房总可售面积

　　住宅商品房单位成本＝住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商品房总可售面积

　　车库单位成本＝车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积

　　4、已售营业用房开发成本＝营业用房已售面积×营业用房单位成本

　　已售住宅商品房开发成本＝住宅商品房已售面积×住宅商品房单位成本

　　已售车库开发成本＝车库已售面积×车库单位成本

　　5、已售房屋总开发成本＝已售营业用房开发成本+已售住宅商品房开发成本+已售车库开发成本

　　6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本+税金

　　7、未售营业用房开发成本＝营业用房未售面积×营业用房单位成本

　　未售住宅商品房开发成本＝住宅商品房未售面积×住宅商品房单位成本

　　未售车库开发成本＝车库未售面积×车库单位成本

8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算

9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。

以上通知请遵照执行。




二〇〇八年十月十七日

李晓春

问题:房地产企业销售无产权的地下车位、车库，是否要缴纳土地增值税？还是不确认收入，其分摊的成本也不允许列支？请提供文件依据。

答复:根据《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）：土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

故房地产开发企业以销售的名义，长期出租地下停车位，收入不征收土地增值税，分摊的成本也不允许列入扣除项目。

别了温哥华

楼上楼主太给力了

rongziyue

谢谢学习

核子-航空

学习了

昏昏昭昭

学习学习

快计

给力！真心佩服

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拜读大作如何