TA的每日心情 | 奋斗
2017-9-21 11:07 |
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国税发[2009]91号
第十七条 清算审核时，应①审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于②分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对③不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
要进行土地增值税清算，必须先确定清算单位，关乎税负，不同清算单位，税负可能迥然不同。如何界定“分期”？总局并未明确，因此给各地税政“可趁之机”，各地规定五花八门，简要列举以下。
1、2006-02-27穗地税发[2006]39号
三、关于项目界定及清算时点的问题
《办法》中涉及的房产开发项目，是以广州市发展和改革委员会批准的一个立项为一个项目。
2、2007-07-02北京市大兴区地方税务局
《房地产企业土地增值税清算工作流程》
查验清算项目是否与初始项目登记表一致：土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。
3、2008-10-27大地税函[2008]188号
（四） 关于扣除项目的核算分摊问题
纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
4、2007-02-01渝地税发[2007]145号
一、关于土地增值税清算单位问题
根据《清算通知》规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
标准并不一致。划分越细，同一立项（发改委），导致出现几个清算单位，而增值额可能有正有负，可否互为抵补？如可以，这种划分就失去意义。
一个项目，不同位置（小项目除外）；同一单体工程，不同楼层，不同户型，售价有差别；或者出于售策略（如试水），部分楼房低价位推向市场，其损失部分应从其他楼房抵补，但如果分属两个清算单位，就无法抵补了。总局当时立法意图是否如此？
关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号），制定土地增值税遵循以下三个原则：
第一、要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和房地产市场发展的行为。
第二、维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入。
第三、保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。
征收土地增值税的目的主要是从房地产开发中的超额利润中通过税收拿走一部分，调节土地及其房屋建筑物收益，保护房地产企业合理的收益。
如何界定“分期“？有待税总明确，否则，土地增值税清算有如耍魔术，在税务机关手中变出不同花样，点石成金。 |
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发表于 2013-7-16 17:22:54
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发表于 2014-8-19 12:40:25
