小产权房的两大困境

海蛎子

从2007年原建设部发布预警，提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋后，小产权房的问题开始为社会所关注。

相对于商品房，建设在集体土地上的“小产权房”没有国家认可的房产证，其上市交易很难受到法律的保护。但小产权房因价格优势，已在地方潜行多年，规模日渐庞大，渐有尾大不掉之势。

虽然被认定违规，但解决方案始终难出，至今已经过去6年。究其根源，基础数据不明和已售房源难以处置是两大主因。

小产权房的规模到底有多少？这原本是政府制定相关措施的基础，但可惜的是，这一数据长年缺失。

这几年一个数据被不断地引述：全国小产权房面积约60亿平方米。但该数据并非出自官方，起始来源也难以考据，其真实性有很大的疑问。

国内的重点城市也鲜有公布其辖区内小产权房规模，一是小产权房建设销售过程不经过当地政府房地管理部门，不像商品房那样便于统计；二是小产权房目前还被视为违规，若辖区内规模过大，难免令相关部门有渎职之嫌。

去年9月，北京市国土局首次公布了自2008年以来在建在售的79个小产权项目名单，昌平区、房山区和怀柔区为小产权房三大重灾区，其中昌平区被清理出28个小产权项目。北京对在建的小产权房项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍；对在售  的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。

在建在售的可以叫停拆除，已售小产权房如何处理？这是解决小产权房问题的难中之难。

笔者曾私下咨询过一位土地部门官员能否购买小产权房，该人士的私人说法是还在建设的不要买，有风险，政府可能去拆去查，但已经住了人的小产权房可以买，因为这块政府很难处理。

一位国土部高层曾直言：小产权房肯定是违法的，但一些销售出去的房子已经住人了，这时采取措施，要涉及成百上千群众的利益。

即便是去年公布79个小产权项目名单的北京，所公布的也只是“在建在售”的项目，且对已售项目并无明确的处理方案。

对于已售小产权房，强制拆除造成的社会影响太大，政府不敢轻易动用该手段，且相关法律也不支持政府拥有该项权力。而政府置之不理、长期搁置的办法，则会变相鼓励其他在建在售的小产权房加快销售进程，以便进入“政策灰色地带”求得长久生存。

补缴土地出让金让已售小产权房转为商品房的观点一度很流行，但在实际执行过程中也会出现不少问题，如补缴土地出让金标准如何确定？如果标准太高，已经购买小产权房的群体可能不愿支付这一成本，如果标准过低，则又让小产权房变成了套利工具，更加助长小产权房的蔓延。

此外，该措施还面临法律困境。现行法律规定，商品房必须建设在国有土地上，小产权房用地则是集体用地，如其转变成商品房，则其用地必须先要经过征地程序成为国有土地，而单纯补缴土地出让金并没有涉及这一环节。

而如果通过事后“征地”过程让已售小产权房转为商品房，又涉及到对集体土地原所有权拥有者的征地补偿，补偿费从何而来？

如果不事先对上述诸多事项作出详细方案，贸然处置已售小产权房，可能造成很大的社会影响，而这将是很多地方主政者极力避免的状况。

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