自建还是他建税负相差千万

冰儿

随着现代企业制度的推行，国有大中型企业和大的民营企业纷纷成立企业集团公司。由于管理方式上的惯性和对税法的了解不够，集团公司内部母子公司之间，尤其与全资子公司及持股比例较高的子公司之间在财产往来上依然是你我不分，有时分了却又分配不当，这样导致企业缴了不少本不该缴的税。下面笔者就分析一下这方面的两个典型案例。  

　　他建改集资　节税600万
　
   

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A企业是非银行类金融企业集团，下有B房地产公司。B公司为A全资子公司。A企业以以物抵债方式收回一块价值3000万元的土地并拟交给B企业开发。为了节约契昂凸?У确延茫珹与B约定，由B企业向A企业支付3000万元，土地直接转到B企业名下，并决定将其中40%的土地开发成职工家属楼，按成本价销售给职工。B企业完成开发后，以每平方米2200元（不含应承担的营业税金及附加）的价格以集资房的名义销售给职工，契税依当地政府的规定按1.5%缴纳，共销售23000平方米，总价款5060万元。B企业的行为构成了事实上的商品房销售，而售价又明显低于公允价格，按《国家税务总局房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定，房地产企业视同销售或销售价格明显低于市场价的，税务部门应按相应顺序确认企业的销售收入，并按确认的销售收入征收相应的税款：  

　　（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。  
　

　　（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定。  

　　（3）按成本利润率确定。其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），具体由税务机关确定。  

　　如果开发产品的成本利润率按最低的15%确认B企业的销售收入，则组成计税价格=计税营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）=2200×（1+15%）÷（1－5%）=2663.16元。  

　　也就是说上述房产每平方米应承担的税负为营业税2663.16×5%=133.15元，城建税及教育费附加133.15×10%=13.32元，契税2663.16×1.5%=39.95元，印花税2450.98×0.5‰×2=2.46元，所得税(2663.16－2200－133.15－13.32－1.33)×33%=104.07元(假定所有成本均可税前扣除)，每平方米需承担的总税负最低为292.95元，合计承担的税负为23000×292.95=673.78万元。  

　　其实通过合理的税收筹划，该企业的职工家属楼完全可以不承担除印花税以外部分的税负。首先在土地过户的时候，将土地进行分割，即将职工住房用地部分的40%过户到A企业名下，60%过户到B企业名下。然后A企业向有关部门申请取得房改指标。成立集资建房管理办公室等类似机构，负责管理职工住房建设，建设资金由职工缴纳，不足部分由A企业给职工贷款，并按规定收取利息，房屋建成后再将土地价款3000万元×40%=1200万元摊入房价。而且按财政部、国家税务总局《关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》（财税[2000]130号）规定，采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房经当地县以上房改部门批准，按照国家房改政策出售给职工的，如属职工首次购买住房，均免征契税。该单位职工全部为首次购买住房，因此可申请免缴契税，每平方米只应缴纳印花税2200×0.5‰×2=2.20元，每平方米房产的总税负为2.20元，合计5.06万元。A企业由于只是按原价出售了土地，按《关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号的关于纳税人出售不动产或土地使用权的以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额的规定，由于该出售行为没有应纳税营业额，因此不需缴纳营业税，只就其收取的利息缴纳相应的营业税，因A企业收取的贷款利息都应缴纳营业税，因此此举并不增加A企业的税负。  

　　二者相比较可以知道，通过上述税收筹划可为A企业职工每平方米房产节税290.75元，合计节税668.72万元，而这不会增加A企业或B企业的任何负担。  

　　自建改他建　节税上千万  

　　A企业投资35000万元，建设一大型办公、住宅综合楼，其中地价4000万元，资本化利息3000万元可明确分摊，并可提供金融机构证明。除综合楼中的五层留作自用外，其余部分全部对外销售，约合7000万元，占总投资的20%，地价、资本化利息均按此比例分摊。预计销售收入为39000万元，发生各种房地产开发如管理、销售费用等3000万元（不含已资本化利息）。  

　　A企业准备采用自建然后转销售的方式进行，并对销售和自用两部分进行分别核算。A企业自建并留作自用的部分不征营业税，自建后对外销售的部分，根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定，视同提供应税劳务，应按建筑业缴纳营业税。建筑企业从事建筑、修缮、装饰作业无论与对方如何结算，根据《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力价款在内。从中可以看出建筑业营业额不含土地价款，因此，这时A企业按建筑业的税负为营业税（35000－7000－4÷5×4000）×3%=744万，城建税及教育费附加为744×10%=74.4万元。对外销售后获得营业收入39000万元，销售过程中的税负按财税[2003]16号关于纳税人销售土地使用权及不动产的，以全部收入减去为取得该资产的成本后的差额为应纳税营业额的规定。这样A企业的营业税为(39000－28000－744－74.4)×5%=509.08万元，城建税及教育费附加为509.08×10%=50.91万元，印花税39000×0.5‰＝19.5万元。土地增值税的可扣除项目按《土地增值税条例》规定，除取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本外，房地产开发费用中的财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；其他房地产开发费用只能按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除（利息能明确分摊时适用）。同时规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。A企业的土地增值额为39000－25600－2400－25600×5%－818.4－559.99－19.5=8322.11万元，由于增值额与可扣除项目之比为(8322.11÷30677.89)×100%=27.12%，超过了20%而未达到50%，因此土地增值税为8322.11×30%=2496.63万元，A企业集团总税负为3894.52万元（不考虑所得税等）。  

　　如果A企业从接受土地开始便将土地按比例进行分割，并分别转入A企业集团和B企业名下，并由B房地产企业负责建设和对外销售，对外销售部分所需建设资金由B企业建设自筹，不足部分向金融机构贷款，A企业负责担保，自用和对外销售的建造成本各自独立核算，其他条件均不变的话，那么将大大减轻A企业集团的税负，这时B企业的税负为营业税3900×5%=1950万元，城建税及教育费附加1950×10%=195万元，印花税39000×0.5‰=19.5万元，土地增值税按《土地增值税法实施细则》规定，房地产开发企业的可扣除项目可加计按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的20%，印花税不得扣除。因此B企业土地增值额为（39000－25600－2400－25600×5%－1950－195－25600×20%）＝2455万元，由于土地增值额未超过可扣除项目金额的20%[（2455÷36350）×100%=6.75%]，因此B企业不需缴纳土地增值税，B企业的总税负为2164.5万元（不考虑所得税等），这也是A企业集团在该项目上的总税负。  

　　通过比较可以知道，A企业集团将该项目先自建然后再部分对外销售，改为由全资房地产子公司开发并销售，可以减轻A企业集团税负1730.02万元（不考虑所得税因素），节税效果非常明显。  

　　从上面两个例子可以看出，企业集团内部不同企业间由于法定经营范围和企业资质的不同，同一业务在不同企业间适用的税收政策存在较大的差异。因此某一业务在开始前对其进行全面分析和统筹规划，然后选择能够最大限度地享受税收优惠政策并同时能带来最大收益的企业来经营，从而实现企业集团利润的最大化不仅十分必要，而且也是完全可能的。

冰儿

虽然这是所得税率修改前的案例，但不影响它的意义！

错落的黄昏

学习一下，开拓思路

wwb1985

很好的例子，学习了

wwb1985

，销售过程中的税负按财税[2003]16号关于纳税人销售土地使用权及不动产的，以全部收入减去为取得该资产的成本后的差额为应纳税营业额的规定。这样A企业的营业税为(39000－28000－744－74.4)×5%
这个算法有错吧

wwb1985

B企业土地增值额为（39000－25600－2400－25600×5%－1950－195－25600×20%）＝2455万元，由于土地增值额未超过可扣除项目金额的20%[（2455÷36350）×100%=6.75%]，因此B企业不需缴纳土地增值税


在现实中的可行性如何？一般情况下，土地增值税预缴了就退不回来了