解读《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》

银河飞雪

解读《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》


        2005年10月24日，国家税务总局针对《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》作出了批复，即《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号），该文件实际上是再次对“合作建房”的情形进行了界定。
　　早在国税发[1995]156号文中，国家税务总局就曾对合作建房的情形做了充分的描述。在该文中规定：合作建房是指由一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称土地出让方）提供土地使用权，另一方（房地产开发企业）提供建房资金合作建造房屋的行为。
　　合作建房通常有两种形式：第一种形式是纯粹的以物易物，即一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权。
　　1、是以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得了部分房屋所有权。采用这种方式，土地出让方通过出让土地使用权换取了部分房屋的使用权，发生了转让土地使用权的行为，应先按“转让无形资产”税目征收营业税；而房地产开发企业已转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应按“销售不动产”税目征收营业税；如果双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对双方（或任何一方）的销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
　　2、是土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即土地出让方将土地使用权出租给房地产开发企业若干年，房地产开发企业在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房屋归还给土地出让方。在这种情况下，土地出让方就发生的出租土地使用权的行为，按“服务业――租赁业”税目征收营业税；房地产开发企业以转让房屋的所有权为代价换取了土地使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税；如房地产开发企业将建造的房屋向外销售，再按“销售不动产”税目征收一道营业税，若房地产开发企业将建造的房屋出租，应按“服务业”税目再征收一道营业税。
　　第二种形式是土地出让方以土地使用权、房地产开发企业以资金合股组成合营企业，合作建房。
　　1、若房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的合作方式，对土地出让方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋的收入按"销售不动产"税目征收营业税；对双方分得的利润不征营业税。
　　2、房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，因此对出让土地方向合营企业转让的土地，应当按“转让无形资产”税目征收营业税。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征收营业税。
　　3、若房屋建成后，土地出让方采取按销售收入的一定比例提成，或提取固定金额利润的方式参与分配，则不属于营业税所称“以无形资产投资入股，共担风险”不征营业税的行为，而属于土地出让方将土地使用权转让给合营企业的行为，对于出让方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"税目征收营业税；对于合营企业则按全部房屋取得的销售收入，按“销售不动产”税目征收营业税。
　　而海南省的这项房地产开发项目中，土地使用权和房屋所有人都是甲方，乙方仅提供资金，于甲方来说，实际上是向乙方借款，并未涉及到转让无形资产的行为。因此，不适用上述关于“合作建房”缴纳营业税的相关规定。

wen123

很好学习谢谢

秋天的树

学习了，谢谢！

心随你动

如果能将《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》(琼地税发[2005]57号)一传上来就更好了。在实际操作中合作建房是个很复杂的问题。

苗菁

海南省的这项房地产开发项目中，土地使用权和房屋所有人都是甲方，乙方仅提供资金，于甲方来说，实际上是向乙方借款，并未涉及到转让无形资产的行为。因此，不适用上述关于“合作建房”缴纳营业税的相关规定。
此项目开发销售完成后，甲方应该不只是返还乙方的借款就可以了吧？如果有利润分成，甲方按税后利润分配给乙方约定的利润，乙方收到这个税后利润时还要并入企业利润再交所得税吗？

云中飞

非常棒。

蓝色米

需要好好学习，在找建安企业营业税相关资料