从税制改革看房地产税收筹划

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随着中国进入WTO第五个年头的到来，对外开放的行业、领域逐步增加，国家对外资、合资、特区的相应优惠政策，在国民经济大流通的格局下显得有些不伦不类。按照国家经济发展重心的转变，从大力引进外资到优化支柱产业，发展效益型、环保型产业，国家税制也必然为之服务进行相应的变动，取消内资和外资的税负差别，统一为行业发展和区域发展服务，起到一个导航的作用。将企业、资金引向国家重点发展的行业，重点发展的区域，对劳动密集型产业、资源消耗严重的企业无论内外资，进行全面清理、整顿，统一实行高税率、无优惠的税收策略。
一、财务管理观念的转变
未来两年是国家税收体制改革的关键时刻，各行业都将会受到较大冲击。税制改革将成为国家发展规划的排头兵，为国家调整产业结构起到先行作用。这就需要企业的财务管理人员领会新型税制的主导精神，把财务管理落实到企业经营的核心地位。
目前，由于房地产行业的飞速发展，开发商普遍认为只要拿到地、规划科学、设计合理、营销对路，就一定能大赚一笔，因而在开发过程中忽视了财务管理的核心作用。随着国家对房地产行业的监管力度越来越大，房地产利润率透明度越来越高，这就更加凸现出财务管理在房地产开发过程中的重要性，在同等条件下，财务管理水平高的企业将获利而不重视财务管理的企业可能出现亏损。
二、房地产现状

1、统计部门信息，我国居民存款大约是全国一年的GDP产值，表明居民有着很强的购买力，房市如股市，大多数人是买涨不买跌的，越涨越买、越买越涨，形成恶性循环，国家希望通过宏观调控抑制房价上涨，包括：对房地产商的限制、对房屋规划的限制以及对购房者交易的限制等。如此多的调控措施相对于土地资源的紧缺以及房价的不断上扬给购房者造成的压迫感来说是微不足道的。国家调控的结果只能是富了政府、苦了百姓。
2、在西方国家，市区是穷人才住的地方，而大部分的富人都在郊区居住，享受的是自然、绿色、健康。而在中国，这种苗头才刚刚出现，未来三年城市化人口将增加一倍，随着城市化进程的加速，大约5-6亿的农民将进城，大部分城市居民也将往市郊迁移。这就使得房地产商在未来几年内仍然大有可为。
3、房地产的发展也带动了国有商业银行的迅速发展，由于房地产行业的资金流量很大，很多企业贷款开发的期限比较长，银行在贷款、按揭等方面也得到了不少好处，银行当然也不希望房价下跌，房地产的大规模清理必然影响到银行的稳定发展，所以房地产在未来几年持续、稳定发展是必然的，也是各项产业发展的需要。
4、单一的房地产开发利润已经越来越萎缩，多元化经营将是房地产做大做强的必然趋势。SOHO中国有限公司董事长潘石屹的企业发展构想是以房地产开发为依托，逐步打造建筑、装饰、物业管理、建材销售以及建材生产的多元化企业。这种组合实质上是分散风险的一种形式，也是财务管理知识的一种运用。
5、由于房地产行业非正常性泡沫发展，导致企业在对财务风险的把握上要求不严，传统方式下的风险分析、指标控制对房地产失去约束，企业高负债经营的情况比比皆是，但国内房地产企业不以为然，其实风险一直伴随着，稍有不慎或者是国家一纸法令都将使这些企业举步维艰。同样，香港四大地产天王，在涉足房地产开发的前期也是高达100-200%的负债率经营，此时已经全部通过产业结构的调整将资产负债率降到30%左右，而国内尚无一家房地产企业能达到这一水平。
三、税务筹划具体方法
1、临界点法：此方法在平时运用较为广泛，比较好掌握。在超额累进、超率累进等税种或者是存在两种形式以上的纳税方案时，临界点法就显得很有必要。例如在个人年终奖的个人所得税问题上，税法允许将年终奖平均分摊12个月后计算所得税。年终奖6000，分摊12个月，适用5%税率，缴纳个税300元，年终奖6001，适用10%税率，缴纳个税575元，多发奖金1元，导致年终奖少得275元。
2、分劈技术：此方法适用于公司业务涉及两种或以上税率时，可以适用业务分劈或者公司分劈两种方式。使得企业总税负最少。房地产企业如果利润额较高，那么土地增值税的数额将会很大，企业可以通过设立销售代理公司的方式，将房屋以低于增值20%的价格转给销售代理公司，在其他税率、税负不变的情况下，免去了土地增值税，通常土地增值税较大的会达到数百万。
3、延期纳税：包含两个方面的意思，一是当企业当期缴纳税金比较大时，可以在基于公司诚信纳税的信誉上要求税务局缓期缴纳税金，通常缓交时间为3个月即90天。一定程度上可以缓解公司的资金压力并赢得存款利息收益。二是，在企业运用存货计价方法即原材料进出方法的时候考虑先进先出或者后进先出，延后确认收益，缓交所得税，此方法还可以在折旧方法的选择上运用，对于消耗性比较强的资产税务同意可以采用快速折旧的方法，同样可以起到缓交所得税的作用。
4、减免税：企业可以根据自身的生产经营特点，找到适合公司的税收减免方法，减免可以分为三种情况：税率减免、税基减免以及税额减免。此方法仅国家鼓励类的产业或者高新技术行业以及国家重点扶持的地区或者行业适用，要求门槛比较高。
5、费用扣除技术：在扣缴个人所得税的时候，可以将薪金费用化。但费用化部分必须合情合理合法。