房地产开发企业如何缴纳城镇土地使用税

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房地产开发企业如何缴纳城镇土地使用税

具体表现在：一是受让土地，从土地证发放日期的次月起缴纳城镇土地使用税；二是销售房屋，从售房合同签订次月起停止缴纳城镇土地使用税；三是一些外资房地产开发企业认为，缴纳城镇土地使用税有过渡期优惠政策。

房地产开发企业如何才能正确缴纳城镇土地使用税？首先要确定房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务的发生时间，其次要清楚房地产开发企业城镇土地使用税的计算方法。

一、 房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务的发生时间。

分三种情况，一是根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地，区分耕地与非耕地缴纳城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。二是根据《财政部、国家税务总局关关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。这里特别要注意“合同签订时间”和“合同约定时间”，不少企业就是因为没有弄明白这两个时间概念而少缴了城镇土地使用税。三是根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复》（国税函〔2007〕596号）规定，外商投资企业和外国企业，应从2007年1月1日开始缴纳城镇土地使用税，故外资房地产开发企业缴纳城镇土地使用税无过渡期优惠。

二、 房地产开发企业城镇土地使用税的计算方法。

以《商品房买卖合同》约定的交房时间的次月为土地使用税的纳税义务减少时间，然后计算城镇土地使用税。理由是该时间与国税发〔2003〕89号文件第二条第一款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间对应。国税发〔2003〕89号文件第二条第一款是这样规定的：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里特别要注意“自房屋交付使用”这个关键词，这里指的是《商品房买卖合同》约定的交房时间。顺其意，从交房之次月起，纳税义务人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主，新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失，只不过根据国税地字〔1988〕15号文件第18点第1项的有关规定以及各地出台的相关规定，个人自用住宅暂免征收城镇土地使用税。因此，对房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。

小灰

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